קניית דירה עם חריגות בנייה יכולה להפוך עסקה שנראית אטרקטיבית על הנייר לעסקה מורכבת הרבה יותר. לעיתים מדובר בסגירת מרפסת, הרחבת חדר, בניית מחסן, פרגולה, שינוי בשטח הדירה או שימוש בחלק מהנכס שלא תואם את היתר הבנייה. במקרים אחרים החריגה משמעותית יותר ועלולה להשפיע על קבלת משכנתא, על רישום הזכויות, על האפשרות למכור את הדירה בעתיד ואפילו על שווי הנכס.
לכן, לפני רכישת דירה עם חריגות בנייה חשוב להבין בדיוק מהי החריגה, האם ניתן להסדיר אותה, מי אחראי לטיפול בה ומה המשמעות הכלכלית והמשפטית שלה עבור הרוכש.
מה נחשב חריגת בנייה בדירה?
חריגת בנייה היא מצב שבו קיימת אי התאמה בין הבנייה או השימוש בפועל לבין היתר הבנייה והתכניות המאושרות של הנכס.
דוגמאות נפוצות יכולות להיות סגירת מרפסת ללא היתר, הרחבת חדר, הוספת יחידת דיור, בניית מחסן, שינוי בחניה, תוספת בנייה על הגג או שימוש בשטח מסוים למטרה שלא אושרה.
חשוב להבין שלא כל שינוי שנראה קטן הוא בהכרח חסר משמעות. גם תוספת של מספר מטרים יכולה ליצור בעיה אם היא אינה תואמת את ההיתר.
איך יודעים אם יש חריגות בנייה בדירה?
לא כדאי להסתמך רק על הצהרת המוכר.
לפני רכישת הנכס מומלץ לבדוק את תיק הבניין ברשות המקומית ולהשוות בין התכניות וההיתרים לבין המצב הקיים בפועל.
במדריכים עירוניים לרכישת נכס מומלץ לבדוק אם לנכס יש היתר בנייה ואם קיימת התאמה בין ההיתר לבין השטח והשימוש בפועל. בין המסמכים שכדאי לבדוק נמצאים היתר הבנייה והתכניות המאושרות.
במקרים שבהם קשה לזהות את ההתאמה לבד, כדאי להיעזר באדריכל, מהנדס או איש מקצוע שמכיר בדיקות תכנוניות.
למה קניית דירה עם חריגות בנייה עלולה להיות בעייתית?
הבעיה המרכזית היא שהרוכש עלול לקבל יחד עם הדירה גם בעיה שלא הוא יצר.
חריגת בנייה יכולה להוביל להוצאות על הסדרה, תכנון, בעלי מקצוע, אגרות ולעיתים גם שינויים פיזיים בנכס.
במקרים מסוימים לא ניתן להסדיר את החריגה כלל, ואז ייתכן שיהיה צורך להחזיר את הנכס למצב המאושר.
בנוסף, חריגות עשויות להשפיע על המשכנתא, על מכירת הדירה בעתיד ועל מידת העניין של קונים אחרים בנכס.
בדקו את תיק הבניין ולא רק את נסח הטאבו
טעות נפוצה היא להניח שאם נסח הטאבו נראה תקין, אין בעיה בדירה.
נסח טאבו הוא מסמך חשוב שמציג מידע משפטי על הנכס, כמו הבעלים הרשומים, משכנתאות, עיקולים, הגבלות והערות שונות.
עם זאת, בדיקה תכנונית דורשת בחינה של תיק הבניין והיתר הבנייה.
לכן יש להפריד בין שני סוגי הבדיקות. הטאבו עוסק בעיקר בזכויות וברישום, בעוד תיק הבניין מאפשר לבדוק האם הבנייה הקיימת תואמת את מה שאושר.
האם חריגת בנייה יכולה להופיע בטאבו?
במקרים מסוימים כן.
הרשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין מאפשרת רישום של הערה על אי התאמת בניין להיתר בנסח הטאבו בהתאם לתקנות הרלוונטיות.
לכן חשוב להוציא נסח טאבו עדכני ולבדוק אם קיימת הערה הקשורה לאי התאמה, צו, הגבלה או עניין אחר שדורש בירור.
עם זאת, העובדה שאין הערה בנסח אינה בהכרח הוכחה לכך שאין חריגות בנייה בנכס.
האם אפשר לקבל משכנתא על דירה עם חריגות בנייה?
לעיתים כן, אבל הדבר תלוי בהיקף החריגה ובאופן שבו הבנק והשמאי מתייחסים אליה.
כאשר הבנק שולח שמאי לצורך המשכנתא, השמאי בוחן את הנכס ואת שוויו. חריגה משמעותית יכולה להשפיע על הערכת השווי או לגרום לכך שחלק מהשטח הקיים לא יילקח בחשבון באופן מלא.
מצב כזה עלול לגרום לכך שהמשכנתא שתאושר תהיה נמוכה יותר מכפי שהרוכש תכנן.
לכן, בעסקה שבה ידוע מראש על חריגה, מומלץ להבין את השפעתה האפשרית על השמאות לפני שמתחייבים לתשלום משמעותי.
האם כל חריגת בנייה ניתנת להסדרה?
לא.
האפשרות להסדיר חריגה תלויה בתכניות החלות על המגרש, בזכויות הבנייה, באופי התוספת ובדרישות הרשות המקומית.
יש מקרים שבהם ניתן להגיש בקשה לקבלת היתר מתאים ולהכשיר את הבנייה בדיעבד.
לעומת זאת, קיימים מקרים שבהם המבנה או השימוש אינם יכולים לקבל אישור בהתאם לתכנון הקיים.
לכן אסור להסתפק במשפט כמו "כולם בבניין עשו את זה" או "אפשר לסדר את זה אחר כך".
צריך לבדוק באופן מקצועי האם קיימת אפשרות ממשית להסדרה.
מי צריך להסדיר את החריגה, המוכר או הקונה?
זו אחת הנקודות החשובות ביותר במשא ומתן.
מבחינת הרוכש, עדיף ככל האפשר שהמוכר יסדיר את הבעיה לפני השלמת העסקה.
אם הדבר אינו אפשרי והרוכש בוחר להתקדם בכל זאת, החוזה צריך להתייחס במפורש לחריגה ולהגדיר את האחריות, העלויות והסיכונים.
אסור להניח שהבעיה תיפתר מעצמה לאחר העברת הבעלות.
ברכישה כזו חשוב במיוחד לקבל ייעוץ מעורך דין מקרקעין שמכיר את פרטי הנכס ואת המסמכים הקיימים.
בדקו אם קיימים צווים או הליכים הקשורים לנכס
מעבר לעצם החריגה, חשוב לבדוק האם כבר קיימים הליכים מול הרשות.
במסגרת בדיקות לפני רכישת נכס מומלץ לברר בין היתר אם רשום צו הריסה או מידע תכנוני אחר שיכול להשפיע על הנכס.
המשמעות של חריגה שאין לגביה כרגע הליך פעיל שונה ממצב שבו כבר קיימת התראה, דרישה או צו.
ככל שמקבלים את המידע מוקדם יותר, ניתן להבין טוב יותר את רמת הסיכון של העסקה.
האם מחיר נמוך יותר מצדיק קניית דירה עם חריגות בנייה?
לפעמים דירה עם חריגה מוצעת במחיר נמוך יחסית לדירות אחרות בסביבה.
זה יכול להיראות כמו הזדמנות, אבל המחיר הנמוך צריך לשקף את הסיכון ואת העלויות האפשריות.
לפני שמחליטים אם מדובר בעסקה טובה, כדאי לחשב את העלות הכוללת של הטיפול בבעיה.
יש לקחת בחשבון בעלי מקצוע, תכנון, אגרות, התאמות פיזיות, ירידה אפשרית בשווי הדירה והוצאות נוספות שעלולות להתעורר.
אם החיסכון במחיר קטן יחסית לסיכון, ייתכן שהעסקה פחות אטרקטיבית מכפי שנראתה בתחילה.
אל תשלמו לפי שטח שאינו חוקי בלי לבדוק אותו
נניח שהמוכר מציג דירה בשטח של 120 מ"ר, אבל חלק מהשטח נבנה ללא היתר.
אם אתם משלמים מחיר למ"ר לפי מלוא השטח הקיים, ייתכן שאתם משלמים גם על חלק שלא בהכרח מוכר מבחינה תכנונית.
לכן חשוב להבין מהו השטח המאושר ומהו השטח שנוסף ללא היתר.
פער כזה יכול להיות משמעותי מאוד כאשר משווים את מחיר הדירה לעסקאות אחרות באזור.
בדקו גם את החניה, המחסן והגג
חריגות בנייה אינן קיימות רק בתוך הדירה.
לעיתים הבעיה קשורה למחסן, חניה, גינה, גג או שטח משותף שסופח לדירה.
חשוב לבדוק האם השטחים המוצגים כחלק מהנכס באמת משויכים אליו במסמכים המתאימים ואם השימוש בהם תואם את האישורים הקיימים.
אל תסתפקו בכך שהמוכר משתמש בשטח במשך שנים.
האם חריגות בנייה יכולות להקשות על מכירת הדירה בעתיד?
כן.
גם אם אתם מוכנים לקחת את הסיכון כיום, הרוכש הבא עשוי להיות פחות גמיש.
קונה עתידי יכול לדרוש הסדרה מלאה לפני הרכישה, ובנק שמממן אותו עשוי להציף מחדש את הבעיה במסגרת השמאות.
לכן כדאי לחשוב לא רק על האפשרות לרכוש את הדירה היום, אלא גם על האפשרות למכור אותה בעוד מספר שנים.
בדקו האם קיימת חבות נוספת הקשורה לזכויות בנייה
לפני רכישת נכס כדאי לבדוק גם את התמונה התכנונית והכספית הרחבה.
למשל, היטל השבחה עשוי לחול במקרים מסוימים בעקבות עליית שווי מקרקעין כתוצאה מתכנון, ובמסגרת עסקת מקרקעין חשוב לברר מראש האם קיימת חבות כזו.
זה לא אומר שכל חריגת בנייה יוצרת היטל השבחה, אלא שיש לבחון בנפרד את החובות והחיובים שעשויים לחול במסגרת העסקה.
אילו אנשי מקצוע כדאי לערב לפני הרכישה?
בקניית דירה עם חריגות בנייה כדאי לשקול לערב מספר אנשי מקצוע.
עורך דין מקרקעין יכול לבדוק את הרישום ואת ההיבטים המשפטיים של העסקה.
אדריכל או מהנדס יכול לבדוק את התכניות ואת ההתאמה למצב הקיים.
שמאי מקרקעין יכול לסייע להבין כיצד החריגה משפיעה על שווי הנכס.
בעסקה מורכבת, החיסכון בבדיקות מקדימות עלול להיות קטן מאוד ביחס למחיר של טעות לאחר הרכישה.
שאלות שכדאי לשאול לפני קניית דירה עם חריגות בנייה
האם עצם קיומה של חריגה אומר שאסור לקנות את הדירה?
לא בהכרח. קיימות חריגות ברמות שונות, וחלקן עשויות להיות ניתנות להסדרה. עם זאת, צריך להבין את המצב המדויק לפני קבלת החלטה.
האם כדאי להאמין למוכר שאומר שהחריגה "לא בעייתית"?
לא כדאי להסתמך על אמירה בלבד. יש לבדוק את המצב התכנוני במסמכים ובמידת הצורך באמצעות איש מקצוע.
האם הבנק יכול לסרב לתת משכנתא?
חריגה יכולה להשפיע על השמאות ועל המימון. לכן מומלץ לבדוק את הנושא מראש מול הגורמים הרלוונטיים.
האם אפשר להסדיר חריגות אחרי שקונים את הדירה?
לעיתים אפשר, אבל אין ודאות לכך. יש לבדוק מראש האם הבנייה עומדת בתנאים שמאפשרים הסדרה.
האם כדאי לקבל הנחה בגלל חריגת בנייה?
אם בוחרים להתקדם בעסקה, מחיר הדירה צריך לשקף את הסיכון ואת העלויות האפשריות. גובה ההפחתה תלוי בסוג החריגה ובהשפעתה על הנכס.
לסיכום
קניית דירה עם חריגות בנייה אינה בהכרח עסקה שצריך לפסול מיד, אבל היא מחייבת בדיקה מעמיקה יותר מרכישה רגילה.
לפני החתימה חשוב להבין מה בדיוק נבנה ללא היתר, האם קיימת אפשרות להסדרה, האם יש צווים או הערות, כיצד החריגה משפיעה על המשכנתא ומה יהיו העלויות אם תצטרכו לטפל בה לאחר הרכישה.
הכלל החשוב ביותר הוא לא להסתמך על הבטחות בעל פה. בדקו את תיק הבניין, הוציאו נסח טאבו עדכני, השוו בין התכניות למצב הקיים וקבלו חוות דעת מקצועית כאשר יש ספק.
כאשר מבצעים את הבדיקות לפני הרכישה, אפשר להעריך בצורה טובה יותר אם מדובר בהזדמנות אמיתית או בנכס שעלול להפוך להוצאה גדולה בעתיד.
