פרויקט פינוי בינוי יכול לשנות באופן משמעותי את הנכס שהיה בבעלותכם. במקום דירה ישנה בבניין ותיק, אתם עשויים לקבל דירה חדשה בבניין מודרני, לעיתים עם ממ"ד, מרפסת, מעלית, חניה ומפרט חדש. לאחר השלמת הפרויקט עולה אצל בעלי דירות רבים שאלה טבעית: האם זה הזמן הנכון למכור?
מכירת דירה לאחר פינוי בינוי יכולה להיות שונה ממכירה של דירה רגילה. מעבר למחיר ולמצב השוק, צריך לבדוק את מצב הרישום, הזכויות שקיבלתם במסגרת הפרויקט, היבטי המס והמסמכים הדרושים להעברת הדירה לקונה.
למה בעלי דירות בוחרים למכור לאחר פינוי בינוי?
יש בעלי דירות שממתינים שנים להשלמת הפרויקט מתוך כוונה לחזור ולהתגורר בדירה החדשה. אחרים רואים בהשלמת הפרויקט נקודת יציאה אפשרית.
הסיבות לכך מגוונות. הדירה החדשה עשויה להיות שווה יותר מהדירה הישנה, צורכי המשפחה יכולים להשתנות במהלך שנות הפרויקט ולעיתים בעל הדירה מעדיף לממש את הנכס ולעבור לאזור אחר.
במקרים אחרים מדובר בדירה להשקעה, ובעליה רוצה לבחון האם להמשיך להשכיר אותה או למכור לאחר השלמת הבנייה.
האם דירה לאחר פינוי בינוי שווה יותר?
במקרים רבים הדירה החדשה שונה מהותית מהנכס שהיה במקום לפני הפרויקט.
בניין חדש, מעלית, ממ"ד, מרפסת, חניה, לובי ומערכות חדשות יכולים להשפיע על האטרקטיביות של הנכס. גם עצם ההתחדשות של הרחוב או השכונה עשויה להשפיע על סביבת המגורים.
עם זאת, אין שיעור קבוע שבו ערך הדירה עולה לאחר פינוי בינוי.
השווי תלוי בין היתר במיקום, בקומה, בשטח הדירה, בכיווני האוויר, בחניה, במחסן, באיכות הפרויקט, ברמת הביקוש באזור ובהיצע הדירות החדשות שמוצעות למכירה באותו זמן.
לכן לפני שקובעים מחיר כדאי לבחון עסקאות שבוצעו בדירות דומות בפרויקט ובסביבה ולא להסתמך רק על הערך שהיה לדירה הישנה.
בדקו את מצב הרישום של הדירה החדשה
אחד הנושאים החשובים במכירת דירה לאחר פינוי בינוי הוא מצב רישום הזכויות.
גם לאחר שהבניין הושלם והדיירים קיבלו מפתח, ייתכן שהליכי הרישום עדיין לא הסתיימו במלואם.
רשות מקרקעי ישראל מציינת כי רישום זכויות במקרקעין כולל מספר שלבים, ובהם פרצלציה, רישום בית משותף ולבסוף רישום הזכויות בדירה על שם בעלי הזכויות. (gov.il)
לכן חשוב לבדוק כיצד הדירה רשומה במועד שבו אתם מתכננים למכור אותה ואילו מסמכים יידרשו כדי להעביר את הזכויות לקונה.
ומה אם הדירה עדיין לא רשומה בטאבו?
מצב שבו הרישום הסופי עדיין לא הושלם אינו בהכרח מונע מכירה, אך הוא יכול להפוך את התהליך למורכב יותר.
במקרים כאלה הזכויות עשויות להתנהל באמצעות חברה משכנת או גורם אחר המטפל ברישום עד להשלמתו.
הקונה ועורך הדין שלו ירצו להבין בדיוק כיצד מוכיחים את זכויות המוכר, האם קיימות התחייבויות נוספות ומהו התהליך הנדרש להעברת הזכויות.
אם הקונה זקוק למשכנתא, גם הבנק המממן עשוי לדרוש מסמכים הנוגעים למצב הרישומי.
אספו את מסמכי הפינוי בינוי
לפני שמוציאים את הדירה למכירה כדאי לאתר את המסמכים הקשורים לפרויקט.
בין היתר כדאי שיהיו זמינים ההסכם שנחתם עם היזם, מסמכי מסירת הדירה, תוכניות הדירה והמפרט הרלוונטי, מסמכי החניה והמחסן אם קיימים ומסמכים המעידים על מצב הזכויות.
המסמכים האלה יכולים לעזור לעורך הדין להבין את מצב הנכס ולענות בצורה מסודרת לשאלות של הקונה.
בדקו מה בדיוק הוצמד לדירה
בפרויקטים של פינוי בינוי עשויות להינתן לבעל הדירה זכויות נוספות מעבר לדירה עצמה.
לדוגמה, חניה או מחסן.
לפני שמפרסמים את הנכס עם חניה ומחסן חשוב לוודא שהזכויות אכן קיימות בהתאם למסמכי הפרויקט ושניתן להעבירן יחד עם הדירה.
לא כדאי להסתמך רק על העובדה שאתם משתמשים בחניה מסוימת מאז שנכנסתם לבניין. במכירה צריך להיות ברור מהו הבסיס המשפטי לזכות ומה בדיוק עובר לקונה.
מה לגבי ליקויים בדירה החדשה?
העובדה שמדובר בדירה חדשה אינה מבטיחה שאין בה ליקויים.
ייתכנו בעיות איטום, רטיבות, ריצוף, חלונות, מערכות או עבודות גמר שעדיין נמצאות בטיפול מול היזם.
אם קיימים ליקויים ידועים, כדאי להסדיר מול עורך הדין כיצד הם מוצגים במסגרת העסקה ומה קורה עם זכויות המוכר מול היזם לאחר המכירה.
קונה של דירה חדשה יחסית עשוי לבצע בדיקה מקצועית לפני הרכישה ולכן עדיף להכיר מראש את מצב הנכס.
מכירת הדירה והיבטי המס
לפני מכירת דירה שהתקבלה במסגרת פינוי בינוי חשוב לבדוק את השלכות המס הספציפיות של העסקה.
חוק מיסוי מקרקעין כולל הוראות ופטורים שונים הנוגעים לעסקאות פינוי בינוי, אך מכירת הדירה החדשה לאחר השלמת הפרויקט היא אירוע שצריך לבחון בהתאם לנתוני המוכר, מועד הרכישה המקורי, הזכויות בנכס, דירות נוספות שבבעלותו ונסיבות העסקה. (gov.il)
לכן לא כדאי להניח שהעובדה שהדירה התקבלה במסגרת פינוי בינוי מעניקה באופן אוטומטי פטור ממס בעת מכירתה.
לפני חתימת הסכם מכר מומלץ לבצע בדיקת מס מסודרת.
האם כדאי למכור מיד לאחר קבלת המפתח?
אין תשובה שמתאימה לכל בעל דירה.
מצד אחד, דירה חדשה בפרויקט שהסתיים יכולה להיות אטרקטיבית לקונים שמעוניינים להיכנס לבניין חדש בלי להמתין מספר שנים לבנייה.
מצד שני, בתקופה שבה פרויקט גדול מסתיים ייתכן שמספר בעלי דירות יחליטו למכור במקביל. בנוסף, ייתכן שבאותו מתחם היזם עדיין משווק דירות חדשות משלו.
מצב כזה יוצר תחרות בתוך אותו פרויקט.
לפני קביעת מועד המכירה כדאי לבדוק כמה דירות דומות מוצעות באותו בניין ובבניינים הסמוכים ומהם המחירים המבוקשים לעומת מחירי העסקאות שבוצעו בפועל.
אל תשוו את הדירה רק לדירות הישנות בשכונה
לאחר פינוי בינוי הדירה שלכם כבר אינה בהכרח מוצר זהה לדירות הוותיקות שנמצאות בסביבה.
אם מדובר בבניין חדש עם מעלית, חניה, ממ"ד ומרפסת, ההשוואה לדירה ישנה בבניין ללא מעלית יכולה להיות מוגבלת.
מצד שני, גם השוואה לכל פרויקט חדש באזור אינה בהכרח נכונה.
כדי לתמחר בצורה מדויקת יותר כדאי לחפש דירות עם מאפיינים דומים מבחינת גיל הבניין, גודל, קומה, חניה, מרפסת, מחסן ומיקום.
בדקו את עלויות התחזוקה בבניין החדש
בניין חדש ומודרני עשוי לכלול מערכות שלא היו בבניין הישן.
מעליות, חניון תת קרקעי, לובי, מערכות בטיחות, משאבות ומתקנים משותפים יכולים להשפיע על דמי הניהול או ועד הבית.
קונים רבים ירצו לדעת מהי העלות החודשית הצפויה.
כדאי להגיע לשיווק הדירה כאשר הנתון הזה ברור, במיוחד אם דמי הניהול גבוהים ביחס לבניינים ישנים באזור.
הכינו את הדירה למכירה כמו נכס חדש
אחד היתרונות הגדולים של דירה לאחר פינוי בינוי הוא התחושה החדשה.
אם הדירה עדיין כמעט חדשה, כדאי לשמור על היתרון הזה בזמן השיווק.
תיקון ליקויי גמר קטנים, ניקיון יסודי וסידור נכון של החללים יכולים לעזור לקונה לראות את הדירה במיטבה.
אם קיבלתם מהיזם מפרט איכותי או שדרוגים מעבר לסטנדרט של הפרויקט, כדאי להציג אותם באופן ברור במהלך השיווק.
בדקו מה קורה בסביבה לאחר השלמת הפרויקט
פינוי בינוי אינו תמיד מסתיים בבניין אחד.
לעיתים מדובר באזור שבו קיימים מתחמים נוספים שנמצאים בתכנון או בבנייה.
עבודות עתידיות בסביבה יכולות להשפיע על חוויית המגורים בטווח הקצר, אך במקביל הן עשויות לשנות את פני הרחוב והשכונה לאורך זמן.
קונים רציניים עשויים לבדוק את התוכניות באזור ולכן כדאי להכיר אותן ולא להיות מופתעים משאלות במהלך המשא ומתן.
שיווק נכון צריך להציג את מה שהשתנה
כאשר מוכרים דירה שהתקבלה לאחר פינוי בינוי, הסיפור של הנכס שונה מזה של דירה רגילה בבניין חדש.
ייתכן שהיתרונות כוללים דירה גדולה יותר, ממ"ד, מרפסת, חניה, מעלית ובניין חדש לחלוטין באזור ותיק ומבוסס.
במקום להסתפק בתיאור כללי כמו "דירה חדשה", כדאי להציג בצורה מדויקת מה מקבל הקונה ומה מבדיל את הדירה מנכסים אחרים באזור.
לסיכום
מכירת דירה לאחר פינוי בינוי יכולה להציע הזדמנות לממש נכס שעבר שינוי משמעותי, אבל חשוב להגיע לתהליך כאשר כל הנתונים ברורים.
לפני השיווק כדאי לבדוק את מצב הרישום, הזכויות בחניה ובמחסן, מסמכי הפרויקט, ליקויים שעדיין נמצאים בטיפול, עלויות התחזוקה והשלכות המס האפשריות.
לאחר מכן ניתן לבחון את מחירי העסקאות בסביבה, להבין מול אילו דירות אתם מתחרים ולבנות מחיר ושיווק שמתאימים לנכס החדש שקיבלתם.
הכנה נכונה לפני המכירה יכולה לצמצם שאלות ובעיות בשלב החוזה ולאפשר לנהל את העסקה בצורה מסודרת יותר מול הקונה.
המידע במאמר הוא מידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי, מיסויי או מקצועי המותאם למקרה מסוים.
