מכירת דירה על ידי תושב חוץ בישראל אפשרית, אך עשויה לדרוש היערכות שונה ממכירה שבה בעל הנכס מתגורר בארץ. המרחק הגיאוגרפי, הצורך בחתימה על מסמכים, ההתנהלות מול הרשויות והבנקים ובעיקר סוגיות המס יכולים להשפיע על הדרך שבה העסקה מתבצעת.
לכן, אם אתם מתגוררים בחו"ל ומחזיקים דירה בישראל שאתם מעוניינים למכור, כדאי להסדיר מראש את הנושאים המשפטיים, המיסויים והטכניים ולא להמתין עד שכבר נמצא קונה.
מי נחשב תושב חוץ לצורך מכירת דירה?
המונח תושב חוץ אינו נקבע רק לפי אזרחות או לפי השאלה האם יש לכם דרכון ישראלי.
תושבות לצורכי מס נבחנת בהתאם להוראות הדין ולנסיבות האישיות של בעל הנכס. לכן ישראלי שעבר להתגורר בחו"ל עשוי להיות במעמד שונה מאדם שמרכז חייו בישראל, גם אם לשניהם אזרחות ישראלית.
למעמד התושבות יכולה להיות משמעות בעת בחינת חבות המס והאפשרות לקבל פטורים מסוימים.
האם תושב חוץ יכול למכור דירה בישראל?
כן. העובדה שבעל הדירה מתגורר מחוץ לישראל אינה מונעת כשלעצמה את מכירת הנכס.
עם זאת, צריך לוודא שניתן לבצע את כל הפעולות הנדרשות לצורך העסקה, החל מהחתימה על החוזה ועד להשלמת המסמכים הדרושים להעברת הזכויות לקונה.
כאשר המוכר אינו מתכוון להגיע לישראל לצורך כל שלב בתהליך, חשוב לתכנן מראש כיצד יתבצעו החתימות והפעולות המשפטיות.
בדקו את מצב הזכויות לפני השיווק
עוד לפני שמפרסמים את הדירה כדאי להוציא את המסמכים המעידים על מצב הזכויות בנכס.
אם מדובר בדירה הרשומה בטאבו, יש לבדוק נסח עדכני ולוודא מי רשום כבעלים והאם קיימות משכנתאות, הערות או מגבלות אחרות.
אם הדירה אינה רשומה בטאבו, צריך לברר היכן מתנהל רישום הזכויות ואילו מסמכים יידרשו לצורך המכירה.
בדיקה מוקדמת חשובה במיוחד כאשר בעל הנכס נמצא בחו"ל, משום שהשלמת מסמך חסר עלולה לקחת יותר זמן.
האם חייבים להגיע לישראל כדי למכור?
לא בהכרח.
במקרים המתאימים ניתן לבצע פעולות באמצעות ייפוי כוח, אך הדרך שבה הוא נערך ומאומת צריכה להתאים לדרישות המשפטיות ולפעולות שאותן מיופה הכוח נדרש לבצע.
אם מתכננים לנהל את המכירה מחו"ל, כדאי לבדוק עם עורך הדין כבר בתחילת הדרך אילו מסמכים ניתן לחתום מרחוק ואילו אימותים יידרשו במדינה שבה נמצא המוכר.
כך ניתן להימנע ממצב שבו העסקה מוכנה לחתימה אך חסר מסמך שאינו ניתן להשגה במהירות.
מס שבח במכירת דירה על ידי תושב חוץ
זהו אחד הנושאים המרכזיים שצריך לבדוק לפני המכירה.
הזכאות לפטור ממס שבח במכירת דירת מגורים אינה נקבעת רק לפי העובדה שמדובר בדירת מגורים. יש לבחון את תנאי החוק ואת נסיבות המוכר והנכס.
רשות המסים מציינת כי בקשות לפטור מוגשות כחלק מההצהרה על מכירת הנכס, וכי ההצהרה על עסקת מקרקעין צריכה להיות מוגשת בתוך 30 ימים ממועד העסקה.
לכן מומלץ לבצע בדיקת מס לפני חתימת החוזה ולא להניח מראש שהמכירה תהיה פטורה.
אל תחכו למכירה כדי לחשב את המס
כאשר מוכרים דירה, חשוב לדעת כמה כסף צפוי להישאר לאחר השלמת העסקה.
אם קיימת חבות במס שבח, היא יכולה להשפיע באופן משמעותי על התמורה נטו. הדבר חשוב במיוחד כאשר כספי המכירה מיועדים לרכישת נכס אחר או להעברה למדינה שבה מתגורר המוכר.
ישנם גם מסלולים מסוימים להקלות בחישוב מס שבח שאינם פתוחים באותם תנאים לכל מוכר. לדוגמה, השירות הרשמי לבקשת פריסת מס שבח לעד ארבע שנים מציין כי הזכאות למסלול זה מיועדת למוכרי נכס שהם תושבי ישראל ועומדים בתנאים הנוספים.
זו דוגמה לכך שמעמד התושבות עשוי להשפיע על תכנון המס.
מה קורה עם הכסף לאחר המכירה?
כאשר בעל הדירה מתגורר בחו"ל, לעיתים הוא מעוניין להעביר את כספי התמורה לחשבון בנק מחוץ לישראל.
כדאי לברר את הנושא מראש מול הבנק ולבדוק אילו מסמכים יידרשו לצורך העברת הכספים.
ייתכן שהבנק יבקש מסמכים המעידים על מקור הכספים, הסכם המכר, אישורי מס או מסמכים נוספים.
התנהלות מוקדמת יכולה למנוע מצב שבו העסקה הושלמה אך העברת הכספים מתעכבת בגלל דרישות שלא נלקחו בחשבון.
ניכוי מס ותשלומים לתושב חוץ
גם נושא התשלומים לתושב חוץ עשוי לדרוש בדיקה מוקדמת.
רשות המסים מפעילה הליכים הנוגעים לתשלומים לתושבי חוץ ולאישורי ניכוי מס במקור. סוג האישור הנדרש תלוי במהות התשלום ובנסיבות הספציפיות.
בעסקת מקרקעין קיימים גם מנגנונים הנוגעים למקדמה על חשבון מס השבח של המוכר. רשות המסים מאפשרת במקרים המתאימים לרוכש לשלם מקדמה על חשבון מס השבח, כאשר מתקיימים התנאים הקבועים בחוק.
לכן חשוב שעורך הדין המטפל בעסקה יבחן מראש את מבנה התשלומים והאישורים שיידרשו.
מי מטפל בדירה בזמן שאתם בחו"ל?
מעבר לנושאים המשפטיים, קיימת גם שאלה מעשית.
מישהו צריך להכין את הדירה לצילום, לפתוח אותה לקונים, לתאם ביקורים ולענות על שאלות הנוגעות לנכס ולבניין.
אם הדירה מושכרת, צריך לתאם גם עם השוכר ולהבין מה קובע הסכם השכירות לגבי ביקורים ומועד פינוי הנכס.
לכן כדאי להגדיר מראש מי הגורם שנמצא בישראל ומרכז עבורכם את התהליך.
קביעת מחיר מרחוק
בעל נכס שמתגורר בחו"ל עלול להיות פחות מחובר למחירי השוק הנוכחיים באזור שבו נמצאת הדירה.
מחירים יכולים להשתנות משמעותית לאורך השנים, ולעיתים גם בין רחובות סמוכים.
לפני קביעת מחיר כדאי לבדוק עסקאות שבוצעו בפועל בדירות דומות מבחינת שטח, קומה, חניה, מעלית, מרפסת ומצב הנכס.
אל תסתמכו רק על המחיר שבו רכשתם את הדירה או על מחיר שמופיע במודעה של נכס אחר.
הכינו מראש את כל המסמכים
כאשר המוכר נמצא בחו"ל, מסמך אחד שחסר יכול ליצור עיכוב משמעותי.
כדאי לרכז מראש מסמכי בעלות, מסמכי רכישה היסטוריים, פרטי משכנתא אם קיימת, מסמכים הנוגעים לחניה ולמחסן ומסמכים הקשורים לשינויים שנעשו בנכס.
המסמכים יכולים להיות חשובים גם לצורך בדיקת המס ולא רק לצורך העברת הזכויות.
ומה אם יש משכנתא על הדירה?
אפשר למכור דירה שיש עליה משכנתא גם כאשר המוכר מתגורר בחו"ל.
עם זאת, צריך לתאם את סילוק ההלוואה ואת הסרת השעבוד במסגרת לוח התשלומים של העסקה.
כדאי לפנות לבנק מוקדם ולברר אילו מסמכים נדרשים וכיצד ניתן לבצע את הפעולות כאשר בעל החשבון נמצא מחוץ לישראל.
תכננו את לוחות הזמנים מראש
עסקה שבה אחד הצדדים נמצא במדינה אחרת עשויה לדרוש יותר זמן לצורך חתימות, אימותים, העברת מסמכים והתנהלות מול בנקים ורשויות.
לכן חשוב לא להתחייב בחוזה ללוחות זמנים שלא ניתן לעמוד בהם בפועל.
הכנה מוקדמת של ייפויי כוח, מסמכי מס ומסמכי הבנק יכולה להפוך את התהליך לפשוט יותר ולצמצם עיכובים לאחר חתימת החוזה.
לסיכום
מכירת דירה על ידי תושב חוץ דורשת מעט יותר תכנון ממכירה רגילה, אבל ניתן לבצע אותה בצורה מסודרת גם כאשר בעל הנכס אינו נמצא בישראל.
לפני שמוציאים את הדירה לשוק כדאי לבדוק את מצב הזכויות, את מעמד התושבות לצורכי מס, את חבות מס השבח האפשרית, את אופן החתימה על המסמכים ואת הדרך שבה יועברו כספי המכירה.
כדאי גם להסדיר מראש מי מטפל בנכס בישראל ולאסוף את כל המסמכים הדרושים עוד לפני שנמצא קונה.
ככל שהנושאים המשפטיים, המיסויים והבנקאיים נבדקים מוקדם יותר, כך ניתן לנהל את המכירה בצורה יעילה יותר ולהפחית עיכובים בשלבים המתקדמים של העסקה.
