קניית דירה שניה היא עסקה שונה במובנים רבים מרכישת הדירה הראשונה. הפעם אתם כבר מכירים חלק מתהליך הרכישה, אבל לצד הניסיון שצברתם נכנסים לתמונה שיקולים חדשים כמו מס רכישה, מגבלות מימון, תשואה משכירות, הוצאות שוטפות והשאלה האם נכון להחזיק בשני נכסים במקביל.
עבור חלק מהרוכשים, הדירה השניה מיועדת להשקעה ולהשכרה. אחרים רוכשים נכס נוסף עבור הילדים, לקראת מעבר עתידי או מתוך רצון להגדיל את החשיפה לשוק הנדל"ן. בכל אחד מהמקרים כדאי לבחון את העסקה בהתאם למטרה שלה ולא להתייחס אליה בדיוק כפי שהתייחסתם לרכישת הדירה הראשונה.
למה קונים דירה שניה?
הסיבה לרכישה משפיעה על כמעט כל החלטה שתתקבל בהמשך.
כאשר המטרה היא השקעה, השאלות המרכזיות יהיו מהי השכירות שניתן לקבל, מהן ההוצאות השוטפות, מה רמת הביקוש באזור ועד כמה יהיה קל למצוא שוכרים.
אם הדירה מיועדת לשימוש עתידי של המשפחה, ייתכן ששיקולים כמו מיקום, תחבורה, מוסדות חינוך ואיכות החיים יקבלו משקל גדול יותר מהתשואה השוטפת.
לכן עוד לפני שמתחילים לעבור בין דירות, כדאי להגדיר מה אתם רוצים להשיג באמצעות הרכישה.
מס רכישה בקניית דירה שניה
אחד ההבדלים המשמעותיים בין רכישת דירה יחידה לבין קניית דירה נוספת הוא מס הרכישה.
בישראל קיימים מסלולי מס שונים בהתאם למעמד הרוכש ולמספר הדירות שבבעלותו. מי שרוכש דירת מגורים שאינה נחשבת לדירתו היחידה עשוי לשלם מס רכישה בשיעורים גבוהים יותר מאלה החלים במקרים המתאימים על רוכש דירה יחידה.
מדרגות המס והסכומים עשויים להתעדכן ולכן לפני העסקה כדאי לבדוק את הנתונים העדכניים באמצעות מחשבון מס הרכישה של רשות המסים ולקבל ייעוץ מקצועי בהתאם למצב האישי.
מס הרכישה צריך להיכנס לתקציב כבר בתחילת הדרך. כאשר מדובר בדירה יקרה, הוא עשוי להפוך להוצאה משמעותית שמשפיעה על כדאיות העסקה.
כמה משכנתא אפשר לקבל על דירה שניה?
גם מבחינת המימון קיימים הבדלים.
לפי הוראות בנק ישראל, שיעור המימון המרבי לרכישת דירה להשקעה מוגבל ל 50 אחוז משווי הנכס. המשמעות היא שבמקרים הרלוונטיים הרוכש צריך להגיע לעסקה עם הון עצמי משמעותי יותר מזה שעשוי להידרש ברכישת דירה יחידה.
חשוב לזכור ששיעור המימון המרבי אינו מבטיח שהבנק יאשר לכם את מלוא הסכום. הבנק בוחן גם הכנסות, התחייבויות קיימות, הלוואות, המשכנתא על הדירה הראשונה ויכולת ההחזר הכוללת של משק הבית.
לכן מומלץ להבין את אפשרויות המימון עוד לפני שמתחייבים לנכס מסוים.
האם להשתמש בדירה הראשונה כדי לממן את השניה?
רוכשים שכבר מחזיקים בדירה עשויים לבדוק אפשרויות מימון הנשענות גם על הנכס הקיים.
לפני שמגדילים התחייבויות חשוב להבין את המשמעות הכלכלית. רכישת נכס נוסף באמצעות אשראי יכולה להגדיל את פוטנציאל התשואה על ההון העצמי, אך היא גם מגדילה את ההחזר החודשי ואת החשיפה לשינויים בריבית, בתקופות ללא שוכר ולהוצאות בלתי צפויות.
כדאי לבחון את התרחיש גם במצב פחות אופטימי ולשאול האם תוכלו לעמוד בהחזרים אם הדירה תישאר ריקה מספר חודשים או אם תידרש הוצאה משמעותית על תיקון.
אם זו השקעה, בדקו את התשואה האמיתית
מחיר הדירה והשכירות החודשית הם רק תחילת החישוב.
לדוגמה, אם דירה נרכשה ב 2 מיליון שקלים ומניבה 5,000 שקלים בחודש, ההכנסה השנתית ברוטו היא 60 אלף שקלים. בחישוב פשוט מדובר בתשואה ברוטו של 3 אחוזים בשנה.
אבל זו אינה בהכרח התשואה שתישאר בפועל.
יש להביא בחשבון מס רכישה, עלויות מימון, תיקונים, ביטוחים, תקופות שבהן הנכס אינו מושכר, הוצאות משפטיות ולעיתים גם תשלומים נוספים הקשורים לתחזוקת הנכס.
לכן כדאי לחשב גם את התשואה נטו ולא להסתמך רק על היחס בין שכר הדירה למחיר הנכס.
בחירת האזור חשובה במיוחד בדירה להשקעה
כאשר אתם רוכשים דירה למגורים, אתם יכולים להחליט שאתם מוכנים להתפשר על נגישות או מרחק ממוקדי תעסוקה משום שאתם אוהבים את הנכס.
בדירה להשקעה צריך לחשוב גם מנקודת המבט של השוכר הבא.
כדאי לבדוק מי שוכר באזור, מה גובה השכירות המקובל, כמה זמן דירות נשארות מפורסמות, אילו סוגי דירות מבוקשים ומהם מוקדי המשיכה בסביבה.
קרבה לתחבורה ציבורית, אזורי תעסוקה, מוסדות לימוד, מרכזי מסחר ושירותים יכולה להשפיע על הביקוש, אך ההשפעה משתנה מאזור לאזור ומקהל יעד אחד לאחר.
אל תבנו את העסקה רק על עליית ערך עתידית
רוכשים רבים מחפשים אזורים שבהם הם מאמינים שמחירי הדירות יעלו.
פיתוח תחבורה, התחדשות עירונית, בנייה חדשה ושינוי סביבתי יכולים להשפיע על אזור לאורך זמן, אבל עליית ערך עתידית אינה מובטחת.
כאשר בוחנים דירה שניה כהשקעה, עדיף לבדוק האם העסקה הגיונית גם לפי הנתונים הקיימים כיום.
תחזית לעליית ערך יכולה להיות חלק מהשיקולים, אך לא כדאי שהיא תהיה הסיבה היחידה לרכישה.
דירה חדשה או דירה יד שניה?
גם כאן אין תשובה שמתאימה לכל משקיע.
דירה חדשה יכולה להציע בניין מודרני, מערכות חדשות ופחות צורך בשיפוץ בתחילת הדרך. מצד שני, בדירה שנרכשת על הנייר ייתכן שתעברו תקופה משמעותית ללא הכנסות משכירות עד למסירה.
דירה קיימת יכולה לאפשר להתחיל להשכיר את הנכס מהר יותר, ולעיתים ניתן לראות היסטוריית שכירות ולהעריך בצורה טובה יותר את הביקוש.
בכל מקרה כדאי להשוות את העלות הכוללת ולא רק את מחיר הרכישה.
בדקו את מצב הדירה והבניין
בדירה להשקעה קל להתמקד במספרים ולשכוח את הנכס עצמו.
חשוב לבדוק את מצב התשתיות, הצנרת, החשמל, האיטום, הרכוש המשותף והוצאות התחזוקה הצפויות.
בבניין ישן כדאי לבדוק האם מתוכננות עבודות משמעותיות שעלולות ליצור הוצאה לבעלי הדירות.
אם נדרש שיפוץ לפני שניתן להשכיר את הדירה, יש להוסיף את העלות ואת תקופת השיפוץ לחישוב הכלכלי.
האם השכירות מכסה את המשכנתא?
זו שאלה נפוצה, אבל היא אינה מספרת את כל הסיפור.
גם אם שכר הדירה מכסה את ההחזר החודשי, עדיין קיימות הוצאות נוספות. בנוסף, החזר המשכנתא עשוי להשתנות בהתאם למסלולים שנבחרו ולתנאי ההלוואה.
מצד שני, גם מצב שבו השכירות אינה מכסה את מלוא ההחזר אינו בהכרח הופך את העסקה ללא כדאית.
השאלה החשובה היא מהו התזרים הכולל, כמה כסף אתם נדרשים להוסיף מדי חודש והאם הדבר מתאים ליכולת הכלכלית ולמטרות שלכם.
חשבו מראש על היום שבו תרצו למכור
דירה שניה אינה חייבת להישאר בבעלותכם לתמיד.
כבר בשלב הרכישה כדאי לחשוב על מידת הסחירות של הנכס. האם מדובר בדירה שמתאימה לקהל רחב? האם קיימת פעילות ערה של קונים באזור? האם מאפיין מסוים של הדירה עלול להקשות על המכירה בעתיד?
כדאי לבדוק גם את השלכות המס האפשריות במקרה של מכירה. מיסוי מקרקעין תלוי בנסיבות הספציפיות של המוכר והעסקה ולכן חשוב לקבל ייעוץ מתאים לפני קבלת החלטות המבוססות על מחיר מכירה עתידי.
קניית דירה שניה צריכה להתאים לתמונה הכלכלית המלאה
נכס נוסף יכול להוות חלק מתכנון פיננסי ארוך טווח, אבל הוא גם מרכז סכום משמעותי של כסף בנכס אחד שאינו נזיל במיוחד.
לפני הרכישה כדאי לבדוק כמה מההון שלכם יישאר זמין לאחר העסקה ומה יקרה במקרה של הוצאה בלתי צפויה.
רכישה שמנצלת כמעט את כל ההון הפנוי עלולה ליצור לחץ כלכלי גם כאשר הנכס עצמו נראה אטרקטיבי.
לסיכום
קניית דירה שניה דורשת הסתכלות רחבה יותר ממחיר הנכס בלבד.
צריך להביא בחשבון את מס הרכישה, ההון העצמי, אפשרויות המימון, המשכנתא הקיימת, ההכנסה הצפויה משכירות, הוצאות התחזוקה והיכולת להתמודד עם תקופות שבהן הנכס אינו מניב הכנסה.
אם הדירה נרכשת להשקעה, חשוב לבחון אותה כעסקה כלכלית ולא רק כנכס שאתם אוהבים. ככל שהבדיקה מתבססת על נתונים אמיתיים של האזור, עלויות מלאות ותרחישים שונים, ניתן להבין טוב יותר האם העסקה מתאימה למטרות וליכולת הכלכלית שלכם.
המידע במאמר הוא מידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי, מיסויי, פיננסי או ייעוץ משכנתאות המותאם למקרה מסוים.
