כל מה שצריך לדעת על מכירת דירה

מכירת דירה היא תהליך שמתחיל הרבה לפני פרסום הנכס ומסתיים רק לאחר השלמת העסקה והעברת הזכויות. בדרך צריך לקבוע מחיר נכון, להכין את הדירה, לבדוק את מצב הרישום, לנהל משא ומתן ולהתייחס להיבטי מס, משכנתא ולוח התשלומים.

הכנה מוקדמת יכולה למנוע עיכובים ובעיות בדיוק בשלב שבו כבר נמצא קונה ורוצים להתקדם לעסקה.

בדקו את מצב הזכויות בדירה

לפני שמוציאים את הדירה למכירה כדאי לבדוק כיצד הזכויות רשומות והאם קיימות משכנתאות, הערות או רישומים אחרים שצריך להסדיר.

אם הדירה רשומה בטאבו, ניתן להוציא נסח עדכני ולבדוק את מצב הרישום. אם הזכויות מנוהלות באמצעות גורם אחר, חשוב להבין אילו מסמכים נדרשים לצורך מכירת הנכס.

כדאי גם לרכז מראש מסמכים הקשורים לחניה, למחסן, למשכנתא ולשינויים שבוצעו בדירה.

איך קובעים מחיר לדירה?

מחיר גבוה מדי עלול להשאיר את הדירה בשוק זמן רב, בעוד שמחיר נמוך מדי עלול לגרום לכם למכור בפחות מהשווי שניתן היה לקבל.

כדאי לבחון עסקאות שבוצעו בדירות דומות באזור ולהשוות נכסים בעלי מאפיינים דומים מבחינת שטח, מספר חדרים, קומה, מעלית, חניה, מרפסת ומצב הנכס.

חשוב לזכור שמחירים שמופיעים במודעות הם מחירים מבוקשים ולא בהכרח המחירים שבהם העסקאות נסגרו בפועל.

הכינו את הדירה לשיווק

הרושם הראשוני של הקונה מתחיל כבר בתמונות.

ניקיון, סידור החללים, תיקונים קטנים וצילום איכותי יכולים לעזור להציג את הדירה בצורה טובה יותר. אין צורך בהכרח לבצע שיפוץ משמעותי, אלא לאפשר לקונים להבין את החלל ולראות את היתרונות שלו.

במודעה עצמה כדאי להציג מידע מדויק על מספר החדרים, הקומה, החניה, המרפסת, הממ"ד, המחסן ומאפיינים נוספים שיכולים להשפיע על החלטת הקונה.

אל תסתכלו רק על המחיר שמציע הקונה

כאשר מתקבלת הצעה, המחיר הוא רק חלק מהעסקה.

חשוב לבדוק גם כיצד הקונה מתכנן לממן את הרכישה, האם הוא זקוק למשכנתא, מהו לוח התשלומים שהוא מציע ומתי הוא מעוניין לקבל את הדירה.

אם אתם מתכננים לרכוש דירה אחרת באמצעות כספי המכירה, למועדי התשלום ולמועד הפינוי יש חשיבות גדולה במיוחד.

בדקו מראש את המסים וההוצאות

לפני חתימת חוזה כדאי להבין מהן ההוצאות הצפויות במסגרת המכירה.

בהתאם לנסיבות עשויות להיות השלכות של מס שבח והוצאות נוספות כמו שכר טרחת עורך דין, תיווך וטיפול במשכנתא קיימת.

אם כספי המכירה מיועדים לרכישת נכס אחר, כדאי לחשב מראש מהו הסכום שצפוי להישאר בידיכם לאחר ההוצאות.

אל תמהרו לחתום על זכרון דברים

לאחר שהמוכר והקונה מגיעים להסכמה ראשונית, לפעמים עולה האפשרות לחתום על זכרון דברים.

חשוב להבין שמסמך כזה עשוי בנסיבות מסוימות ליצור התחייבות משפטית. לכן לפני שיוצרים התחייבות בכתב מומלץ שעורך הדין יבדוק את מצב הנכס ואת תנאי העסקה.

חוזה המכירה ולוח התשלומים

הסכם המכר מסדיר את המחיר, התשלומים, מועד מסירת הדירה, מצב הזכויות והתחייבויות הצדדים.

אם קיימת משכנתא על הנכס, יש להביא בחשבון גם את אופן סילוקה במסגרת העסקה.

לוח התשלומים צריך להתאים למבנה העסקה ולצרכים של שני הצדדים, ובמיוחד כאשר המוכר רוכש במקביל דירה אחרת.

מה קורה לאחר חתימת החוזה?

החתימה אינה סוף התהליך. לאחריה צריך לבצע את התשלומים והפעולות שנקבעו בחוזה, לטפל במסמכים וברישומים ולהתכונן למסירת הדירה.

לקראת המסירה יש לפנות את הנכס בהתאם להסכם, להכין את המפתחות ולוודא שהדירה נמסרת במצב שסוכם.

חשוב גם לזכור שמסירת המפתח והעברת הבעלות אינן בהכרח מתבצעות באותו מועד. השלמת רישום הזכויות יכולה להתבצע לאחר שהצדדים מילאו את התחייבויותיהם והתקבלו האישורים הדרושים.

מוכרים וקונים דירה במקביל?

משפרי דיור צריכים לתכנן שתי עסקאות במקביל.

חשוב לתאם בין מועדי קבלת הכספים מהקונה לבין התשלומים עבור הדירה החדשה, וכן בין מועד מסירת הדירה הקיימת למועד קבלת הנכס הבא.

תכנון מוקדם יכול לצמצם מצב שבו נדרש מימון זמני או פתרון מגורים לתקופת הביניים.

לסיכום

מכירת דירה מוצלחת מתחילה בהכנה. בדקו את מצב הזכויות, רכזו מסמכים, בחנו עסקאות דומות וקבעו מחיר שמתאים לשוק.

לאחר שמגיע קונה, בחנו את ההצעה לפי המחיר וגם לפי תנאי התשלום ומועד המסירה. ככל שהנושאים המשפטיים, הכלכליים והרישומיים נבדקים מוקדם יותר, כך ניתן לנהל את תהליך המכירה בצורה מסודרת יותר ולהפחית הפתעות בהמשך.