מכירת דירה שהתקבלה במתנה: מה חשוב לבדוק לפני שמתחילים
קבלת דירה במתנה יכולה להעניק למקבל נכס בעל ערך משמעותי, אך כאשר מגיע הרגע למכור אותו, מתברר שלא תמיד מדובר בתהליך זהה למכירת דירה שנרכשה בדרך רגילה. מקור הזכויות בנכס, מועד קבלת המתנה, זהות נותן המתנה, השימוש שנעשה בדירה והמצב המשפחתי והנכסי של המוכר עשויים להשפיע על חבות המס ועל אופן ביצוע העסקה.
מכירת דירה שהתקבלה במתנה דורשת בדיקה מוקדמת של הרישום, המסמכים, תנאי המתנה והשלכות המס. לפני פרסום הנכס או התחייבות כלפי קונה, מומלץ להבין אילו זכויות התקבלו, האם קיימות מגבלות על המכירה ומה יהיה הסכום שיישאר בידי המוכר לאחר השלמת העסקה.
מהי דירה שהתקבלה במתנה
דירה שהתקבלה במתנה היא נכס שהועבר לבעליו ללא קבלת תמורה כספית מלאה בתמורה להעברה. במקרים רבים מדובר בהעברה בין בני משפחה, כגון העברת דירה מהורים לילדים, בין בני זוג או בין קרובים אחרים.
גם כאשר הדירה הועברה בתוך המשפחה וללא תשלום, מדובר בעסקת מקרקעין המחייבת הסכם מסודר, דיווח לרשויות והשלמת רישום הזכויות. חשוב לשמור את הסכם המתנה, אישורי המס, מסמכי הדיווח ואישור רישום הזכויות, משום שמסמכים אלה עשויים להידרש בעת המכירה העתידית.
האם אפשר למכור דירה מיד לאחר קבלתה במתנה
מבחינה מעשית, ניתן לבחון מכירה גם זמן קצר לאחר קבלת הדירה, אך מועד המכירה עלול להשפיע על הזכאות לפטור ממס שבח. כאשר המוכר מבקש להשתמש בפטור הניתן במכירת דירת מגורים מזכה, ייתכן שיהיה עליו להמתין לתום תקופת צינון הקבועה בחוק.
משך תקופת הצינון מושפע בין היתר מהשאלה האם מקבל המתנה התגורר בדירה דרך קבע. כאשר הדירה שימשה למגוריו, עשויה לחול תקופה שונה מזו שחלה כאשר הדירה הושכרה, עמדה ריקה או שימשה אדם אחר.
חשוב להבין שתקופת הצינון אינה בהכרח מונעת את המכירה עצמה. המשמעות שלה היא שהמוכר עלול שלא להיות זכאי לפטור מסוים אם ימכור את הדירה לפני סיומה. לכן יש לחשב מראש את חבות המס הצפויה ולהשוות בין מכירה מיידית לבין המתנה למועד מאוחר יותר.
כיצד מחושבת תקופת הצינון
במקרים המתאימים, תקופת הצינון עשויה להיות שלוש שנים כאשר מקבל המתנה התגורר בדירה דרך קבע, או ארבע שנים כאשר הוא לא התגורר בה.
עם זאת, החישוב אינו תמיד פשוט. יש לבדוק ממתי מתחילה התקופה, מתי הושלם הרישום, מתי החל מקבל המתנה להתגורר בדירה והאם הדירה עומדת בתנאים הנדרשים לצורך הפטור המבוקש.
גם גילו של מקבל המתנה במועד ההעברה ונסיבות נוספות עשויים להיות רלוונטיים. לכן לא כדאי להסתמך רק על מועד החתימה על הסכם המתנה או על כלל כללי שמופיע באינטרנט.
מס שבח במכירת דירה שהתקבלה במתנה
מס שבח הוא מס המוטל על הרווח שנוצר בין רכישת הנכס לבין מכירתו, בכפוף לפטורים, הקלות והוצאות שניתן להכיר בהן.
בדירה שהתקבלה במתנה, העובדה שמקבל המתנה לא שילם עבורה אינה אומרת בהכרח שכל מחיר המכירה ייחשב לרווח. במקרים רבים חישוב המס מתייחס גם לנתונים ההיסטוריים של נותן המתנה, כגון מועד רכישת הדירה והמחיר שבו נרכשה.
לדוגמה, כאשר הורה רכש דירה לפני שנים רבות ולאחר מכן העביר אותה לילדו במתנה, חישוב השבח במכירה עתידית עשוי להתייחס לתקופה שקדמה להעברת המתנה. לכן יש לאתר את הסכם הרכישה המקורי, אישורי המס, חשבוניות והוצאות שהוצאו לאורך השנים.
האם ניתן לקבל פטור ממס שבח
קבלת הדירה במתנה אינה שוללת בהכרח אפשרות לקבל פטור ממס שבח. עם זאת, יש לבדוק האם המוכר עומד בתנאים הנדרשים במועד המכירה.
בין השאלות שייבדקו נמצאות האם מדובר בדירת מגורים מזכה, האם זו דירתו היחידה של המוכר, האם חלפה תקופת הצינון, אילו זכויות נוספות בנדל״ן נמצאות בבעלותו והאם נעשה בעבר שימוש בפטור הרלוונטי.
אין להניח באופן אוטומטי שמכירת דירה יחידה תהיה תמיד פטורה. במקרה של דירה שהתקבלה במתנה, מקור הדירה ותקופת ההחזקה עשויים לשנות את התוצאה.
מה קורה כאשר למקבל המתנה יש דירה נוספת
כאשר מקבל המתנה מחזיק בדירה נוספת או בחלק מדירה אחרת, הדבר עשוי להשפיע על מעמד הדירה כדירה יחידה ועל האפשרות לקבל פטור ממס שבח.
יש לבדוק מהו שיעור הבעלות בכל נכס, כיצד התקבלו הזכויות ומתי הן נרכשו. גם זכויות בדירה שהתקבלה בירושה, זכויות של בן או בת הזוג ונכסים הרשומים על שם ילדים מסוימים עשויים להיות רלוונטיים לבחינה.
לפני המכירה מומלץ להכין תמונה מלאה של כלל הזכויות במקרקעין שבידי התא המשפחתי, ולא להסתפק בבדיקת הדירה הנמכרת בלבד.
אילו מסמכים צריך להכין
כדי למכור דירה שהתקבלה במתנה בצורה מסודרת, כדאי לאסוף מראש את כל המסמכים הקשורים להעברה ולנכס.
יש לאתר את הסכם המתנה, אישורי הדיווח לרשות המסים, אישורי מס שבח ומס רכישה מהעברת המתנה, נסח טאבו או אישור זכויות עדכני והמסמכים המעידים על השלמת רישום הזכויות.
כדאי לאסוף גם את הסכם הרכישה המקורי של נותן המתנה, חשבוניות על שיפוצים, שכר טרחת עורך דין, דמי תיווך, היטל השבחה והוצאות נוספות שעשויות להיות רלוונטיות לחישוב המס.
כאשר קיימת משכנתה, יש להזמין מהבנק מסמכים מתאימים ולבדוק כיצד היא תסולק מתוך כספי התמורה.
בדיקת רישום הזכויות
לפני פרסום הדירה, חשוב להוציא נסח טאבו או אישור זכויות עדכני ולוודא שמקבל המתנה רשום כבעל הזכויות.
לעיתים הסכם המתנה נחתם והעסקה דווחה, אך הרישום הסופי לא הושלם. במקרה כזה עלול להיווצר עיכוב, משום שהקונה ועורך דינו ירצו לוודא שהמוכר רשאי להעביר את הזכויות בנכס.
יש לבדוק גם אם רשומה הערת אזהרה לטובת נותן המתנה, האם קיימת התחייבות שמגבילה את מכירת הדירה והאם נרשמו משכנתה, עיקולים או שעבודים.
האם נותן המתנה יכול להגביל את המכירה
בחלק מהסכמי המתנה נקבעים תנאים הנוגעים לשימוש בנכס או לאפשרות למכור אותו. לדוגמה, ההורים עשויים להעניק דירה לילדיהם אך לקבוע שלא ניתן למכור אותה ללא הסכמתם, או לשמור לעצמם זכות מגורים בדירה.
כאשר קיימת מגבלה חוזית או רישומית, לא ניתן להתעלם ממנה. יש לבדוק אם ניתן להסיר אותה, מי נדרש לתת את הסכמתו ומהם המסמכים הדרושים לשם כך.
קונה פוטנציאלי עשוי להירתע מעסקה שבה הזכויות אינן נקיות או תלויות בהסכמת אדם נוסף. טיפול מוקדם במגבלות יכול למנוע עיכובים לאחר תחילת המשא ומתן.
כיצד קובעים את מחיר המכירה
מחיר הדירה נקבע לפי מאפייני הנכס והשוק המקומי, ולא לפי העובדה שהדירה התקבלה במתנה. יש לבדוק עסקאות שבוצעו באזור, להשוות לדירות דומות ולהביא בחשבון את מצב הנכס, גודלו, הקומה, החניה, המעלית, המרפסת והסביבה.
עם זאת, במקרה של דירה שהתקבלה במתנה חשוב לחשב גם את סכום המס וההוצאות הצפויות. מחיר מכירה שנראה אטרקטיבי עשוי להותיר בידי המוכר סכום נמוך מהצפוי לאחר תשלום מס שבח, היטל השבחה, שכר טרחה והוצאות נוספות.
לכן כדאי לחשב את התמורה נטו ולא להסתפק במחיר המופיע בחוזה.
מכירת דירה עם משכנתה
גם דירה שהתקבלה במתנה עשויה להיות כפופה למשכנתה. ייתכן שהמשכנתה נלקחה בעבר על ידי נותן המתנה, הועברה יחד עם הנכס או נרשמה לאחר קבלת הדירה.
לפני חתימת החוזה יש לבדוק את יתרת ההלוואה ולקבל מהבנק מסמך המפרט את הסכום הדרוש לסילוק המשכנתה. בחוזה המכירה ייקבע כיצד חלק מהתשלום יועבר לבנק לצורך הסרת השעבוד.
כאשר המשכנתה רשומה על שם נותן המתנה או כאשר קיימת אי התאמה בין הרישום לבין ההתחייבויות לבנק, הטיפול עלול להיות מורכב יותר.
האם כדאי למכור או להמתין
ההחלטה מתי למכור תלויה בשילוב בין שיקולי מס, צרכים כלכליים ומצב השוק. לעיתים המתנה לסיום תקופת הצינון עשויה לאפשר שימוש בפטור ולחסוך סכום משמעותי. במקרים אחרים, עליית עלויות המימון, צורך בכסף או הזדמנות לרכישת נכס אחר עשויים להצדיק מכירה מוקדמת גם אם קיימת חבות במס.
כדי לקבל החלטה נכונה, יש להשוות בין כמה תרחישים. כדאי לבדוק מהו המס הצפוי במכירה כיום, מה עשוי להשתנות לאחר סיום תקופת הצינון ומהן העלויות הכרוכות בהמשך החזקת הדירה.
יש להביא בחשבון ארנונה, ועד בית, תחזוקה, ביטוח, ריבית על משכנתה והכנסה אפשרית משכירות.
דיווח על המכירה לרשות המסים
לאחר חתימת הסכם המכירה יש לדווח על העסקה לרשות המסים בתוך התקופה הקבועה בחוק. במסגרת הדיווח יש למסור את פרטי הנכס, התמורה, מועדי הרכישה והמכירה, ההוצאות וחישוב מס השבח.
כאשר מבקשים פטור, יש לציין את מסלול הפטור ולצרף את המסמכים התומכים בזכאות. במקרה של דירה שהתקבלה במתנה, יידרשו לעיתים מסמכים הקשורים גם לעסקת המתנה ולרכישה המקורית של נותן המתנה.
דיווח חסר או שגוי עלול לגרום לעיכובים, דרישות להשלמת מסמכים וחיובי ריבית או הצמדה.
טעויות נפוצות במכירת דירה שהתקבלה במתנה
טעות נפוצה היא להניח שמכירת הדירה תהיה פטורה ממס רק משום שמדובר בדירה היחידה של המוכר. כאשר הדירה התקבלה במתנה, יש לבדוק גם את תקופת הצינון ואת יתר התנאים.
טעות נוספת היא לפרסם את הנכס לפני שבודקים אם הזכויות נרשמו במלואן. עסקה עשויה להיעצר כאשר מתברר שנותן המתנה עדיין רשום כבעלים או שקיימת הערה המגבילה את המכירה.
מוכרים רבים גם אינם שומרים את המסמכים ההיסטוריים של הדירה. ללא הסכם הרכישה המקורי והוכחות להוצאות, חישוב מס השבח עלול להיות פחות מיטבי.
טעות נוספת היא לחתום על זיכרון דברים לפני קבלת ייעוץ משפטי. מסמך כזה עשוי ליצור התחייבות מחייבת עוד לפני שהושלמו בדיקות המס והרישום.
החשיבות של תכנון מוקדם
מכירת דירה שהתקבלה במתנה יכולה להתבצע בצורה מסודרת ובטוחה, אך היא דורשת יותר מבדיקת מחיר השוק ופרסום מודעה.
לפני שמתחילים בתהליך, חשוב לבדוק את מועד קבלת המתנה, השימוש שנעשה בדירה, תקופת הצינון, מצב הרישום, הזכויות בנכסים נוספים והמס הצפוי. יש לאסוף את המסמכים ההיסטוריים ולוודא שאין מגבלות שמונעות את העברת הזכויות.
תכנון מוקדם מאפשר להבין כמה כסף יישאר לאחר המכירה, לבחור את מועד העסקה המתאים ולהימנע מהפתעות במהלך המשא ומתן. מאחר שכל עסקת מתנה ומכירה מושפעת מהנסיבות האישיות של הצדדים, מומלץ לקבל ייעוץ משפטי ומיסויי לפני חתימה על מסמך מחייב.
המידע במאמר הוא מידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי, מיסויי או פיננסי.
