מכירת דירה עם הערת אזהרה יכולה להיות מורכבת יותר ממכירה רגילה, אבל עצם קיומה של הערה אינו אומר באופן אוטומטי שלא ניתן למכור את הנכס. השאלה החשובה היא איזו הערה רשומה, לטובת מי היא נרשמה, מהי ההתחייבות שעומדת מאחוריה והאם ניתן להסדיר או לבטל אותה במסגרת העסקה.
לכן, אם אתם עומדים למכור דירה ומגלים שבנסח הטאבו קיימת הערת אזהרה, חשוב לא להתעלם ממנה ולא להסתפק בהסבר כללי. לפני חתימה על הסכם מכר צריך להבין בדיוק מה המשמעות שלה וכיצד היא משפיעה על האפשרות להעביר את הזכויות לקונה החדש.
מהי הערת אזהרה?
הערת אזהרה היא רישום במרשם המקרקעין הקשור להתחייבות בנוגע לנכס. סעיף 126 לחוק המקרקעין מאפשר רישום הערה כאשר בעל זכות במקרקעין התחייב בכתב לבצע עסקה בנכס או להימנע מביצוע עסקה.
אחד המצבים המוכרים ביותר הוא רכישת דירה. לאחר חתימת חוזה המכר עשויה להירשם לטובת הקונה הערת אזהרה שמבטאת את ההתחייבות של המוכר לבצע את העסקה.
עם זאת, קיימים סוגים ומצבים שונים של הערות ולכן אי אפשר להסיק רק מהמילים "הערת אזהרה" מהי הבעיה או כיצד יש לטפל בה.
האם אפשר למכור דירה עם הערת אזהרה?
התשובה תלויה במהות ההערה ובנסיבות העסקה.
קיומה של הערת אזהרה הוא נתון משפטי משמעותי שצריך להסדיר לפני השלמת העברת הזכויות. אם לדוגמה קיימת הערה לטובת אדם אחר בעקבות התחייבות קודמת למכירת אותה דירה, לא ניתן פשוט להתעלם ממנה ולבצע עסקה חדשה כאילו אינה קיימת.
לכן השלב הראשון הוא להבין מכוח איזה מסמך נרשמה ההערה ומהן הזכויות או ההתחייבויות שהיא משקפת.
התחילו בהוצאת נסח טאבו עדכני
לפני שמפרסמים דירה למכירה כדאי להוציא נסח טאבו עדכני ולבדוק את מצב הרישום.
הנסח יכול להציג את בעלי הזכויות בנכס וכן רישומים נוספים הקשורים אליו. אם מופיעה הערת אזהרה, חשוב לזהות לטובת מי היא רשומה ולברר את המקור שלה.
בדיקה מוקדמת מאפשרת לגלות בעיות עוד לפני שנמצא קונה ונפתח משא ומתן. כך ניתן להבין האם נדרש מסמך נוסף, הסכמה של צד שלישי או הליך לביטול ההערה.
למה נרשמה הערת האזהרה?
הסיבה לרישום היא אחד הדברים החשובים ביותר שיש לברר.
ייתכן שמדובר בהערה הקשורה לעסקת מכר קודמת שלא הושלמה ברישום. במקרים אחרים היא עשויה להיות קשורה להתחייבות אחרת בנוגע לנכס.
הרשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין מאפשרת רישום הערת אזהרה בין היתר בגין התחייבות לעשיית עסקה, התחייבות להימנע מעשיית עסקה, צורך בהסכמה והתחייבות לרישום משכנתה.
לכן אין פתרון אחד שמתאים לכל הערת אזהרה.
הערה לטובת קונה מעסקה קודמת
מצב שדורש תשומת לב מיוחדת הוא כאשר רשומה הערת אזהרה לטובת קונה בעקבות עסקה קודמת.
אם העסקה עדיין בתוקף, ייתכן שקיימת התחייבות קודמת בנוגע לאותו נכס. במקרה כזה לא מדובר רק בבעיה טכנית ברישום, אלא בסוגיה משפטית שצריך לברר לפני שמתקדמים מול קונה אחר.
אם העסקה הקודמת בוטלה אך ההערה נשארה רשומה, יהיה צורך לבדוק כיצד ניתן להסיר אותה ומהם המסמכים הדרושים לכך.
האם אפשר לבטל הערת אזהרה?
קיים הליך רשמי לביטול הערת אזהרה באמצעות הרשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין. אופן הביטול והמסמכים הנדרשים תלויים בסוג ההערה ובנסיבות שבהן היא נרשמה.
בחלק מהמקרים ניתן לטפל בביטול באמצעות הסכמות ומסמכים מתאימים. במקרים אחרים, במיוחד כאשר קיימת מחלוקת בין הצדדים, ההליך עשוי להיות מורכב יותר.
לכן לא כדאי להבטיח לקונה שההערה "תימחק בקלות" לפני שעורך הדין בדק מה נדרש בפועל.
מה קורה אם קיימת משכנתא בנוסף להערת האזהרה?
משכנתא והערת אזהרה אינן אותו דבר.
בדירות רבות שנמכרות קיימת משכנתא לטובת הבנק, והעסקה נבנית כך שחלק מכספי התמורה משמשים לסילוק יתרת ההלוואה וקבלת המסמכים הדרושים להסרת המשכנתא.
כאשר קיימות בנוסף הערות אחרות, צריך להבין את היחסים בין הרישומים ולבנות את מנגנון התשלומים בהתאם.
המטרה היא שהקונה יוכל בסופו של התהליך לקבל את הזכויות בהתאם להסכם וללא רישומים שאמורים להיות מוסרים במסגרת העסקה.
איך הערת אזהרה יכולה להשפיע על הקונה?
קונה שמעוניין בדירה ירצה לדעת שהוא יוכל להשלים את העסקה ולרשום את זכויותיו.
הערה קיימת יכולה להעלות שאלות מצד עורך הדין של הקונה ולעיתים גם מצד הבנק שמממן את הרכישה.
אם הקונה זקוק למשכנתא, הבנק יבצע בדיקות משלו לגבי הנכס והזכויות בו. בעיה רישומית שלא טופלה בזמן עלולה לעכב את התהליך.
לכן כדאי שהמוכר יטפל בנושא עוד לפני שהעסקה מגיעה לשלבים מתקדמים.
אל תסתירו את קיומה של ההערה
אם אתם יודעים שקיימת הערת אזהרה, חשוב להעביר את המידע לעורך הדין שמטפל במכירה.
ניסיון לדחות את הטיפול עד לשלבים מתקדמים עלול לגרום לעיכובים ואף לפגוע באמון בין הצדדים.
כאשר הבעיה ידועה מראש, ניתן לבדוק אותה ולבנות את החוזה ואת לוח התשלומים באופן שמתייחס אליה.
האם הערת אזהרה מורידה את שווי הדירה?
לא בהכרח.
אם מדובר בהערה שניתן להסדיר במסגרת העסקה בצורה ברורה, עצם קיומה אינו אומר שהדירה שווה פחות.
לעומת זאת, אם ההערה מצביעה על מחלוקת משפטית, התחייבות קיימת או בעיה שלא ניתן לפתור במהירות, היא עשויה להשפיע על יכולתו של המוכר להשלים עסקה ועל נכונותם של קונים להתקדם.
לכן חשוב להפריד בין בעיית רישום שניתן לפתור לבין מחלוקת מהותית בנוגע לזכויות בנכס.
למה כדאי לבדוק את הרישום לפני שמתחילים לשווק?
מוכרים רבים מוציאים נסח טאבו רק לאחר שמצאו קונה.
עדיף לבצע את הבדיקה מוקדם יותר.
אם קיימת הערה ישנה, טעות ברישום או מסמך שחסר לצורך מחיקתה, אפשר להתחיל לטפל בכך עוד בזמן שהדירה משווקת.
הכנה מוקדמת יכולה לצמצם את הסיכון למצב שבו כבר סוכם מחיר עם קונה, עורכי הדין מתחילים להכין חוזה ורק אז מתגלה בעיה שמונעת את התקדמות העסקה.
הערת אזהרה יכולה להופיע גם לאחר חתימת העסקה החדשה
חשוב לזכור שלא כל הערת אזהרה היא בעיה.
במכירת דירה רגילה, לאחר חתימת הסכם המכר עשויה להירשם הערת אזהרה לטובת הקונה החדש כחלק מתהליך העסקה. האפשרות לרישום הערה בגין התחייבות לביצוע עסקה מוסדרת בחוק המקרקעין ובשירותי הרישום של משרד המשפטים.
לכן צריך תמיד לבדוק למי ההערה שייכת ומדוע היא נרשמה ולא להתייחס לכל הערת אזהרה כאל תקלה.
אל תבלבלו בין סוגים שונים של הערות
נסח טאבו יכול לכלול גם הערות שאינן הערת אזהרה רגילה בגין עסקה.
לדוגמה, קיימת אפשרות לרישום הערה בנוגע לאי התאמת בניין להיתר לפי תקנות המקרקעין. משרד המשפטים מפעיל הליך נפרד לרישום ולביטול הערה מסוג זה.
המשמעות היא שהמונח "יש הערה בטאבו" אינו מספיק כדי להבין את מצב הנכס.
צריך לראות את הנסח עצמו ולזהות את סוג הרישום.
הכנה נכונה יכולה למנוע עיכובים במכירה
אם אתם מתכננים למכור דירה עם הערת אזהרה, כדאי להתחיל את הבדיקה עוד לפני שמתקבלת הצעה רצינית מקונה.
אספו את נסח הטאבו העדכני ואת המסמכים הקשורים להערה והעבירו אותם לעורך הדין שמטפל בעסקה.
לאחר שמבינים מדוע ההערה קיימת ומה נדרש כדי להסדיר אותה, ניתן לתכנן את המכירה בצורה מסודרת יותר ולהציג לקונה תמונה ברורה של התהליך.
לסיכום
מכירת דירה עם הערת אזהרה אינה בהכרח בלתי אפשרית, אבל היא מחייבת להבין את משמעות ההערה לפני שמתחייבים לעסקה חדשה.
הצעד הראשון הוא להוציא נסח טאבו עדכני ולבדוק לטובת מי נרשמה ההערה, מהי ההתחייבות שעומדת מאחוריה והאם ניתן לבטל או להסדיר אותה.
אם אתם מתכננים למכור נכס שעליו רשומה הערת אזהרה, מומלץ לבצע את הבדיקות המשפטיות כבר בתחילת התהליך. כך ניתן לצמצם עיכובים, לבנות נכון את הסכם המכר ולהגיע לשלב החתימה כאשר מצב הזכויות בנכס ברור לכל הצדדים.
המידע במאמר הוא מידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי, מיסויי או מקצועי המותאם למקרה מסוים.
