כמה הון עצמי צריך לקניית דירה?

אחת השאלות הראשונות שעולות לפני רכישת נכס היא כמה הון עצמי צריך לקניית דירה. מחיר הדירה הוא רק חלק אחד מהתמונה, מכיוון שהבנק בדרך כלל אינו מממן את מלוא עלות הנכס באמצעות משכנתא. הרוכש נדרש להביא חלק מהסכום ממקורותיו האישיים, והסכום הנדרש משתנה בהתאם לסוג הדירה ולמעמד הרוכש.

לפי מגבלות המימון של בנק ישראל, שיעור המשכנתא המרבי משתנה בין רכישת דירה יחידה, רכישת דירה חליפית ורכישת דירה להשקעה. לכן, לפני שמתחילים לחפש דירה, כדאי להבין מהו ההון העצמי המינימלי הנדרש ומהן ההוצאות הנוספות שחשוב להביא בחשבון.

מה זה הון עצמי בקניית דירה?

הון עצמי הוא הכסף שהרוכש מביא לעסקה ממקורותיו האישיים ואינו ממומן באמצעות המשכנתא שנלקחת לצורך רכישת הדירה.

ההון העצמי יכול להגיע מחסכונות, פיקדונות, השקעות, כספים שהתקבלו מבני משפחה או ממקורות אחרים העומדים לרשות הרוכש.

לדוגמה, אם דירה עולה 2 מיליון שקלים והבנק מאשר משכנתא בגובה 1.5 מיליון שקלים, הרוכש צריך להשלים לפחות 500 אלף שקלים ממקורותיו.

חשוב להבין שהסכום הזה מתייחס למחיר הדירה בלבד. בפועל, מומלץ להחזיק סכום נוסף עבור ההוצאות הנלוות לעסקה.

כמה הון עצמי צריך לקניית דירה ראשונה?

ברכישת דירה יחידה, הבנק יכול להעניק משכנתא בשיעור של עד 75% משווי הדירה.

המשמעות היא שהרוכש נדרש להביא לפחות 25% הון עצמי.

לדוגמה:

בדירה שמחירה מיליון שקלים, ההון העצמי המינימלי יהיה 250 אלף שקלים.

בדירה שמחירה 1.5 מיליון שקלים, ההון העצמי המינימלי יהיה 375 אלף שקלים.

בדירה שמחירה 2 מיליון שקלים, ההון העצמי המינימלי יהיה 500 אלף שקלים.

בדירה שמחירה 2.5 מיליון שקלים, ההון העצמי המינימלי יהיה 625 אלף שקלים.

חשוב לזכור כי העובדה שניתן לקבל עד 75% מימון אינה אומרת שהבנק בהכרח יאשר לכל רוכש את שיעור המימון המרבי. האישור תלוי גם בהכנסות, בהתחייבויות הקיימות, ביכולת ההחזר ובנתונים הפיננסיים של המבקש.

כמה הון עצמי צריך למשפרי דיור?

מי שכבר מחזיק בדירה ורוכש דירה חליפית יכול לקבל מימון של עד 70% משווי הנכס.

לכן ההון העצמי המינימלי הנדרש במקרה כזה הוא 30% ממחיר הדירה.

לדוגמה, אם הדירה החדשה עולה 2 מיליון שקלים, יהיה צורך בהון עצמי מינימלי של כ 600 אלף שקלים.

במקרים רבים חלק מההון העצמי מגיע מהכספים שיתקבלו ממכירת הדירה הקיימת. לכן חשוב לתכנן היטב גם את מועדי המכירה והרכישה.

כמה הון עצמי צריך לקניית דירה להשקעה?

כאשר מדובר בדירה שאינה דירה יחידה או דירה חליפית, שיעור המימון המרבי נמוך יותר.

ברכישת דירה להשקעה הבנק יכול לממן עד 50% משווי הנכס. המשמעות היא שנדרש הון עצמי של לפחות 50%.

לדוגמה, ברכישת דירה להשקעה במחיר של 2 מיליון שקלים, יהיה צורך בהון עצמי של לפחות מיליון שקלים.

לכן, עבור משקיעים, גובה ההון העצמי משפיע באופן משמעותי על סוג הנכסים שניתן לרכוש.

איך מחשבים את ההון העצמי הנדרש?

החישוב הבסיסי פשוט יחסית.

אם אתם רוכשים דירה יחידה, ניתן לחשב 25% ממחיר הדירה.

לדוגמה, עבור דירה במחיר 1.8 מיליון שקלים:

1,800,000 כפול 25% שווה 450,000 שקלים.

כלומר, ההון העצמי המינימלי הוא כ 450 אלף שקלים.

עם זאת, חשוב לבצע חישוב רחב יותר ולא להסתפק רק בסכום הדרוש להשלמת מחיר הנכס.

מה קורה אם שמאי הבנק מעריך את הדירה במחיר נמוך יותר?

זו נקודה חשובה שרוכשים רבים אינם לוקחים בחשבון.

שיעור המימון נקבע ביחס לשווי הנכס כפי שהבנק מכיר בו. בנק ישראל מציין כי שיעור המימון מבוסס על שווי הנכס בהתאם לכללים החלים על מחיר העסקה והערכת השמאי.

לדוגמה, נניח שסיכמתם לרכוש דירה במחיר של 2 מיליון שקלים, אבל השמאי מטעם הבנק מעריך אותה בשווי נמוך יותר.

במקרה כזה ייתכן שהמשכנתא שתוכלו לקבל תהיה נמוכה מהסכום שעליו בניתם, ולכן תידרשו להביא הון עצמי נוסף.

זו אחת הסיבות לכך שלא מומלץ להגיע לעסקה כאשר כל ההון הזמין שלכם משמש בדיוק לסכום המינימלי.

הון עצמי הוא לא ההוצאה היחידה

גם אם הצלחתם להגיע להון העצמי הדרוש, עדיין קיימות הוצאות נוספות סביב רכישת הדירה.

בין היתר, עשויות להיות הוצאות על עורך דין, שמאות, תיווך, ייעוץ משכנתאות, שיפוץ, ריהוט, מעבר דירה ומסים בהתאם לנסיבות העסקה.

לכן לא מומלץ להשתמש בכל הכסף שברשותכם כהון עצמי ולהישאר ללא יתרה זמינה לאחר קבלת המפתח.

כדאי להשאיר רזרבה שתאפשר להתמודד עם הוצאות בלתי צפויות.

האם כדאי להביא יותר מההון העצמי המינימלי?

לא בהכרח חייבים לקחת את המשכנתא המרבית שהבנק מוכן לתת.

ככל שההון העצמי גבוה יותר, המשכנתא הדרושה נמוכה יותר. כתוצאה מכך ניתן לעיתים להפחית את ההחזר החודשי ואת סך עלויות המימון לאורך השנים.

מצד שני, גם לא תמיד נכון להשקיע את כל החסכונות בדירה ולהישאר ללא נזילות.

לכן כדאי למצוא איזון בין גובה ההון העצמי לבין שמירה על רזרבה כספית.

האם מספיק שיש לי 25% ממחיר הדירה?

לא בהכרח.

25% הם ההון העצמי המינימלי הנדרש בדרך כלל לרכישת דירה יחידה מבחינת שיעור המימון המרבי, אבל הבנק עדיין צריך לאשר את המשכנתא.

הבנק בוחן בין היתר את יכולת ההחזר של הלווים.

בנק ישראל מציין כי הלוואה שבה שיעור ההחזר מההכנסה עולה על 40% נחשבת להלוואה בסיכון גבוה. בפועל, חלק גדול מהמשכנתאות נמצא בטווח החזר של כ 30% עד 40% מההכנסה.

לכן יכול להיות מצב שבו יש לכם מספיק הון עצמי, אבל ההכנסה החודשית אינה מאפשרת לקבל את סכום המשכנתא הנדרש.

דוגמה מלאה לחישוב הון עצמי לקניית דירה

נניח שאתם מעוניינים לרכוש דירה יחידה במחיר של 2 מיליון שקלים.

המימון המרבי האפשרי יכול להגיע ל 75%, כלומר 1.5 מיליון שקלים.

ההון העצמי המינימלי הוא 500 אלף שקלים.

אבל אם יש לכם בדיוק 500 אלף שקלים, עדיין ייתכן שאתם נמצאים במצב פיננסי צפוף מדי.

אם קיימות הוצאות נוספות הקשורות לעסקה או נדרש שיפוץ לאחר הרכישה, תצטרכו כסף נוסף.

לכן חישוב נכון צריך להתייחס גם למחיר הדירה וגם לעלויות שמסביב.

איך אפשר להגדיל את ההון העצמי?

כאשר ההון העצמי עדיין אינו מספיק, הצעד הראשון הוא להבין מה הפער בין הסכום הקיים לבין הסכום הדרוש.

אפשר לבנות תוכנית חיסכון מסודרת, לצמצם התחייבויות קיימות, לבחון נכסים במחיר נמוך יותר או להמתין עד לצבירת סכום גבוה יותר.

יש להיזהר מהשלמת ההון העצמי באמצעות הלוואות יקרות, מכיוון שהן מגדילות את ההחזר החודשי ואת רמת הסיכון הכלכלי.

למעשה, בנק ישראל כבר התייחס בעבר לחשיבות של הפחתת הצורך בהלוואות צרכניות לצורך השלמת ההון העצמי לרכישת דירה.

כמה הון עצמי כדאי שיהיה לפני שמתחילים לחפש דירה?

עוד לפני שמתחילים לעבור בין מודעות ונכסים, כדאי להבין מהו התקציב האמיתי שלכם.

אפשר להתחיל עם שלושה מספרים מרכזיים: ההון העצמי הקיים, סכום המשכנתא שאתם צפויים לקבל וההחזר החודשי שבו תוכלו לעמוד לאורך זמן.

רק לאחר שמחברים את הנתונים האלה אפשר להבין מהו טווח המחירים הריאלי לחיפוש דירה.

כך נמנעים ממצב שבו מוצאים נכס מתאים ורק לאחר מכן מגלים שלא ניתן לממן את הרכישה.

לסיכום

אז כמה הון עצמי צריך לקניית דירה? ברכישת דירה יחידה נדרש בדרך כלל הון עצמי מינימלי של 25% משווי הדירה. ברכישת דירה חליפית נדרש לפחות 30%, וברכישת דירה להשקעה לפחות 50%, בהתאם למגבלות שיעור המימון של בנק ישראל.

עם זאת, ההון העצמי המינימלי הוא רק נקודת ההתחלה. לפני רכישת דירה חשוב להביא בחשבון גם את יכולת ההחזר, ההוצאות הנלוות, עלויות השיפוץ והצורך להשאיר רזרבה כספית.

תכנון פיננסי מוקדם יכול לעזור להבין איזה נכס באמת נמצא במסגרת התקציב שלכם ולהימנע מהתחייבות למשכנתא שאינה מתאימה ליכולת הכלכלית שלכם.