מכירת דירה בגירושין היא אחת הסוגיות המורכבות והרגישות בתהליך הפרידה. מעבר לערך הכספי הגבוה של הנכס, הדירה המשפחתית קשורה לזיכרונות, לילדים, ליציבות ולתכנון העתיד של כל אחד מבני הזוג.
במקרים רבים הדירה היא הנכס המשמעותי ביותר שנצבר במהלך החיים המשותפים. לכן ההחלטה אם למכור אותה, להעביר אותה לאחד מבני הזוג או להשאיר אותה בבעלות משותפת מחייבת בחינה משפטית, כלכלית ומשפחתית.
ככל שמסדירים את הנושא מוקדם יותר ובצורה מפורטת, כך ניתן להפחית מחלוקות, למנוע עיכובים ולבצע את המכירה בצורה מסודרת יותר.
מהן האפשרויות העיקריות לגבי הדירה
כאשר בני זוג מתגרשים ויש בבעלותם דירה משותפת, קיימות בדרך כלל כמה אפשרויות מרכזיות.
האפשרות הראשונה היא למכור את הדירה לקונה חיצוני ולחלק את התמורה בין בני הזוג בהתאם להסכם הגירושין, לבעלות הרשומה או להחלטה שיפוטית.
האפשרות השנייה היא שאחד מבני הזוג ירכוש את חלקו של בן הזוג האחר ויישאר בעל הדירה.
האפשרות השלישית היא להשאיר את הדירה בבעלות משותפת לתקופה מסוימת. מצב כזה עשוי להתאים כאשר הילדים ממשיכים להתגורר בנכס או כאשר מכירה מיידית אינה כדאית.
כל אפשרות יוצרת השלכות שונות מבחינת מימון, משכנתה, מיסוי, רישום, מגורים וחלוקת הכספים.
מכירת הדירה לקונה חיצוני
כאשר מחליטים למכור את הדירה בשוק החופשי, שני בני הזוג צריכים בדרך כלל לשתף פעולה בתהליך. יש לקבוע את מחיר הפרסום, לבחור האם לעבוד עם מתווך, לאשר ביקורים בנכס ולנהל משא ומתן עם הקונים.
במקרה שבו שני בני הזוג רשומים כבעלי הדירה, שניהם נדרשים בדרך כלל לחתום על הסכם המכר ועל המסמכים הדרושים להעברת הזכויות.
חשוב לקבוע מראש כיצד מתקבלות החלטות. ללא מנגנון ברור, מחלוקת על המחיר, מועד הפינוי או בחירת הקונה עלולה לעכב את המכירה במשך חודשים.
העברת חלקו של אחד מבני הזוג לאחר
לא בכל מקרה צריך למכור את הדירה לצד שלישי. לעיתים אחד מבני הזוג מעוניין להישאר בנכס ולרכוש את חלקו של האחר.
במקרה כזה יש לקבוע את שווי הדירה, לחשב את יתרת המשכנתה ולבחון מהו הסכום שישולם לבן הזוג שמעביר את זכויותיו.
העברת הזכויות צריכה להיות מוסדרת בהסכם הגירושין ולקבל תוקף של פסק דין. יש לתאם גם את שינוי הרישום בטאבו, ברשות מקרקעי ישראל או בחברה המשכנת, בהתאם למקום שבו רשומות הזכויות.
חשוב לבדוק מראש האם הבנק מאשר את העברת המשכנתה לבן זוג אחד בלבד. העובדה שבני הזוג הסכימו ביניהם על העברת הדירה אינה מחייבת את הבנק לשחרר אחד מהם מההלוואה.
איך קובעים את שווי הדירה
קביעת שווי הדירה היא אחד הנושאים המרכזיים במכירת דירה בגירושין. מחיר לא מדויק עלול לפגוע באחד הצדדים או ליצור מחלוקת שמונעת את התקדמות ההליך.
אפשר לבחון עסקאות שבוצעו בנכסים דומים באזור, לקבל הערכה ממתווך מקומי או להזמין חוות דעת משמאי מקרקעין.
כאשר אחד מבני הזוג רוכש את חלקו של האחר, מומלץ במיוחד להשתמש בהערכת שווי מקצועית ועצמאית. כך מצמצמים את הסיכון לכך שהמחיר ייקבע לפי אינטרס של אחד הצדדים בלבד.
יש לבדוק גם אם קיימות זכויות בנייה, חריגות בנייה, תוכניות עתידיות, חניה, מחסן, מרפסת או מאפיינים אחרים שמשפיעים על שווי הנכס.
מה קורה כאשר יש משכנתה
דירות רבות נמכרות כאשר עדיין רשומה עליהן משכנתה. במקרה כזה יש לבדוק את יתרת ההלוואה ואת התנאים לסילוקה.
כאשר הדירה נמכרת לקונה חיצוני, חלק מכספי התמורה משמש בדרך כלל לסילוק המשכנתה ולהסרת השעבוד.
כאשר אחד מבני הזוג נשאר בדירה, עליו לבדוק האם הוא יכול לקבל את אישור הבנק להמשיך בהלוואה לבדו. הבנק עשוי לבחון את ההכנסה, יכולת ההחזר, ההתחייבויות והמצב הכלכלי של בן הזוג שנשאר.
עד שהבנק משחרר את אחד מבני הזוג מהמשכנתה באופן רשמי, אותו אדם עשוי להישאר מחויב להלוואה גם אם הסכם הגירושין קובע אחרת.
איך מחלקים את כספי המכירה
חלוקת התמורה אינה מסתכמת תמיד בחלוקה שווה של מחיר המכירה. לפני חלוקת הכספים יש להביא בחשבון את יתרת המשכנתה, שכר טרחת עורכי הדין, דמי תיווך, מיסים, היטל השבחה והוצאות נוספות.
ייתכן שיש גם חובות הקשורים לדירה, השקעות שביצע אחד מבני הזוג, תשלומים ששולמו לאחר הפרידה או הסכמות אחרות שנקבעו במסגרת איזון המשאבים.
הסכם הגירושין צריך לקבוע בצורה ברורה כיצד מחלקים את התמורה, אילו הוצאות מנוכים לפני החלוקה ולאיזה חשבון מועברים הכספים.
במקרים מסוימים חלק מהכסף יישאר בנאמנות עד לקבלת האישורים הדרושים להעברת הזכויות.
מס שבח במכירת דירה בגירושין
כאשר הדירה נמכרת לקונה חיצוני, יש לבדוק האם המכירה חייבת במס שבח או האם ניתן לקבל פטור.
החבות תלויה בין היתר במועד רכישת הדירה, מספר הדירות שבבעלות בני הזוג, אופן הרישום, השימוש שנעשה בנכס והזכאות לפטור במועד המכירה.
בתקופת הנישואין עשויים בני הזוג להיחשב במקרים מסוימים כתא משפחתי אחד לצורכי מיסוי מקרקעין. פרידה, הסכם ממון והפרדה רכושית עשויים להשפיע על הבדיקה, אך אין להניח באופן אוטומטי שכל בן זוג זכאי לפטור נפרד.
כאשר הזכויות מועברות מאחד מבני הזוג לאחר בהתאם לפסק דין שניתן אגב הליכי גירושין, עשוי לחול הסדר מיסוי שונה ממכירה רגילה. לכן חשוב להבחין בין העברה פנימית לבין מכירה לצד שלישי.
האם העברת דירה בין בני זוג נחשבת מכירה
העברת זכויות בדירה מאחד מבני הזוג לאחר במסגרת גירושין אינה בהכרח נחשבת לעסקת מכר רגילה לצורכי מס.
כדי ליהנות מההסדר המתאים, ההעברה צריכה להיות קשורה להליך הגירושין ולהתבצע בהתאם לפסק דין או להסכם שקיבל תוקף משפטי.
אופן ניסוח הסכם הגירושין חשוב מאוד. יש לציין באופן ברור מי מקבל את הזכויות, האם משולמת תמורה, מי נושא במשכנתה ומתי תתבצע העברת הרישום.
כאשר מקבל הדירה ימכור אותה בעתיד, עשויים להביא בחשבון גם את נתוני הרכישה המקוריים של בן הזוג שהעביר לו את הזכויות.
היטל השבחה וחובות לרשות המקומית
מלבד מס שבח, יש לבדוק האם קיים חיוב בהיטל השבחה. חיוב כזה עשוי להתעורר כאשר אושרה תוכנית, הקלה או שימוש חורג שהעלו את שווי הנכס.
לפני השלמת המכירה יש לקבל אישור מהרשות המקומית לצורך העברת הזכויות. לשם כך צריך להסדיר חובות ארנונה, היטלים ותשלומים אחרים הקשורים לנכס.
חשוב לקבוע בהסכם בין בני הזוג מי יישא בתשלום היטל ההשבחה ובחובות שנוצרו לפני מועד הפרידה או לפני מכירת הדירה.
מה עושים כאשר אחד מבני הזוג מתנגד למכירה
לעיתים אחד מבני הזוג רוצה למכור את הדירה והשני מסרב. הסירוב עשוי לנבוע מקשר רגשי לנכס, רצון להישאר עם הילדים, מחלוקת על המחיר או ניסיון לעכב את הליך הגירושין.
כאשר הצדדים אינם מצליחים להגיע להסכמה, ניתן לפנות לערכאה המשפטית בבקשה לפירוק השיתוף בדירה.
במקרים מסוימים בית המשפט עשוי להורות על מכירת הנכס ולמנות גורם שיבצע את המכירה. עם זאת, כאשר ילדים קטינים מתגוררים בדירה, ייתכן שייבחנו גם צורכי המגורים שלהם והאפשרות למצוא להם הסדר מגורים מתאים.
הליך כפוי עלול להגדיל את העלויות, להאריך את התהליך ולהפחית את השליטה של הצדדים בתנאי המכירה. לכן במקרים רבים עדיף לנסות להגיע להסכמה מוקדמת.
מגורי הילדים בדירה
כאשר יש ילדים, ההחלטה לגבי הדירה אינה רק כלכלית. יש לבחון כיצד המכירה תשפיע על מקום המגורים, מוסדות החינוך, זמני השהות והיציבות שלהם.
ייתכן שבני הזוג יסכימו לדחות את המכירה לתקופה מסוימת כדי לאפשר לילדים להמשיך להתגורר בדירה. במקרה כזה חשוב להגדיר מי משלם את המשכנתה, הארנונה, ועד הבית, הביטוח והתיקונים.
יש לקבוע גם מתי תימכר הדירה ומהו האירוע שמפעיל את המכירה, כגון הגעת הילד הצעיר לגיל מסוים או סיום שנת לימודים.
הסדר שאינו כולל מועדים ותנאים ברורים עלול להפוך למקור למחלוקות עתידיות.
מכירת דירה כאשר אחד מבני הזוג ממשיך להתגורר בה
גם כאשר הוחלט למכור את הדירה, ייתכן שאחד מבני הזוג ימשיך להתגורר בה עד למציאת קונה או עד מועד המסירה.
כדאי להסדיר האם אותו בן זוג משלם דמי שימוש, מי נושא בהוצאות השוטפות וכיצד מתאמים ביקורים של קונים בנכס.
בן הזוג שמתגורר בדירה צריך לאפשר את הצגתה במועדים סבירים ולשמור עליה במצב שמאפשר שיווק תקין. מנגד, יש לשמור על פרטיותו ולהימנע מביקורים ללא תיאום.
הכנת הדירה למכירה
לפני פרסום הדירה, כדאי לבצע תיקונים קטנים, לפנות חפצים מיותרים ולצלם אותה בצורה מקצועית.
כאשר היחסים בין בני הזוג מתוחים, גם החלטות פשוטות בנוגע לניקיון, תיקונים או צילום עלולות להפוך למחלוקת. מומלץ לקבוע מראש תקציב ולהחליט מי אחראי על ביצוע ההכנות.
לא תמיד כדאי לבצע שיפוץ משמעותי. יש להשוות בין עלות השיפוץ לבין השפעתו האפשרית על מחיר המכירה ועל משך הזמן שבו הדירה תישאר בשוק.
בחירת מתווך
מתווך יכול לסייע בהערכת המחיר, פרסום הנכס, תיאום ביקורים וניהול משא ומתן.
במכירת דירה בגירושין חשוב לבחור מתווך ששני הצדדים נותנים בו אמון. רצוי לקבוע שכל הצעה תועבר לשניהם ושכל שינוי במחיר יאושר מראש.
יש להסדיר בכתב את גובה דמי התיווך, משך הבלעדיות, אופן הפרסום והתנאים לסיום ההתקשרות.
לא מומלץ שכל אחד מבני הזוג יפרסם את הדירה במחיר שונה או יעבוד עם גורמים שונים ללא תיאום. מצב כזה יוצר בלבול אצל קונים ועלול לפגוע במעמד הנכס בשוק.
ניהול משא ומתן עם קונים
לפני קבלת הצעות כדאי לקבוע מחיר מינימלי, מועד פינוי רצוי ותנאים שעליהם אין מחלוקת.
הצעה טובה אינה נבחנת רק לפי המחיר. יש לבדוק גם את יכולת המימון של הקונה, לוח התשלומים, מועד המסירה והתנאים שהוא מבקש לכלול בחוזה.
כאשר בני הזוג אינם מתקשרים ישירות, ניתן לקבוע שעורכי הדין או המתווך ירכזו את ההצעות ויעבירו אותן לשני הצדדים בצורה מסודרת.
אין להבטיח לקונה תנאי מהותי ללא הסכמת בן הזוג השני כאשר גם הוא בעל זכויות בנכס.
חוזה מכירת הדירה
חוזה המכירה צריך להסדיר את מחיר הנכס, מועדי התשלום, סילוק המשכנתה, מועד הפינוי, חלוקת ההוצאות והמסמכים שיועברו לקונה.
כאשר המוכרים מצויים בהליך גירושין, חשוב שעורך הדין המטפל בעסקה יהיה מודע להסכמות שנקבעו ביניהם ולמגבלות שנובעות מהסכם הגירושין.
יש לקבוע לאן מועברים הכספים ומי מוסמך לתת הוראות בנוגע אליהם. לעיתים נכון להעביר חלק מהתמורה לחשבון נאמנות עד להשלמת חלוקת הרכוש.
לא מומלץ לחתום על זיכרון דברים לפני השלמת הבדיקות המשפטיות וקבלת ייעוץ. גם מסמך קצר עלול ליצור התחייבות מחייבת.
מסמכים שכדאי להכין
לפני תחילת המכירה כדאי לאסוף נסח טאבו או אישור זכויות, הסכם הרכישה המקורי, מסמכי המשכנתה, חשבונות ארנונה ואישורים על תשלומים.
אם קיים הסכם גירושין או פסק דין המתייחס לדירה, יש להעבירו לעורך הדין שמטפל בעסקה.
כדאי להכין גם מסמכים הנוגעים לחריגות בנייה, זכויות בנייה, שיפוצים, ירושה, מתנה או הסכם ממון, ככל שהם רלוונטיים.
הכנת המסמכים מראש עשויה למנוע עיכובים לאחר שכבר נמצא קונה.
רישום הזכויות לאחר ההסכם
כאשר אחד מבני הזוג מקבל את הדירה, יש להשלים את העברת הזכויות באופן רשמי. הסכמה בהסכם הגירושין אינה מחליפה את הרישום בטאבו או אצל הגוף שמנהל את הזכויות.
יש להסיר או לעדכן משכנתאות, הערות אזהרה ושעבודים בהתאם להסכמות.
כל עוד הרישום אינו מושלם, עלולות להיווצר בעיות בעת מכירה עתידית, נטילת משכנתה או ביצוע פעולה אחרת בנכס.
טעויות נפוצות במכירת דירה בגירושין
טעות נפוצה היא לדחות את הטיפול בדירה עד לסיום כל יתר המחלוקות. בינתיים המשכנתה, הארנונה והתחזוקה ממשיכות להצטבר.
טעות נוספת היא לקבוע מחיר לפי תחושות או צרכים אישיים במקום לפי שווי השוק.
יש בני זוג שמסכימים שאחד מהם יישאר בדירה אך אינם בודקים האם הוא מסוגל לקבל מימון ולשחרר את הצד השני מהמשכנתה.
טעות נוספת היא להשאיר בעלות משותפת ללא הגדרת מועד מכירה, חלוקת הוצאות ומנגנון לקבלת החלטות.
גם שימוש בכספי המכירה לפני חישוב המסים, החובות וההוצאות עלול ליצור פער בין הסכום הצפוי לבין התמורה שתישאר בפועל.
איך לבצע את המכירה בצורה מסודרת
מכירת דירה בגירושין דורשת שילוב בין הסכמות משפחתיות, בדיקות משפטיות ותכנון כלכלי.
כדאי להתחיל בהערכת שווי מקצועית, לבדוק את יתרת המשכנתה ואת מצב הרישום ולהשוות בין מכירה לצד שלישי לבין העברת הזכויות לאחד מבני הזוג.
לאחר מכן יש לקבוע מנגנון ברור לבחירת מתווך, קבלת הצעות, קביעת המחיר, תשלום ההוצאות וחלוקת התמורה.
הסכם מפורט יכול לצמצם מחלוקות ולאפשר לשני הצדדים להתקדם לחיים חדשים עם ודאות גדולה יותר.
מאחר שכל מקרה מושפע מאופן רישום הדירה, מהסכם הגירושין, מהמשכנתה ומהמצב המשפחתי והמיסויי, חשוב לקבל ייעוץ משפטי ומיסויי לפני חתימה על מסמך מחייב.
המידע במאמר הוא מידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי, מיסויי או פיננסי.
